基于物业管理服务采购审价研究.doc

基于物业管理服务采购审价研究本文从网络收集而来,上传到平台为了帮到更多的人,如果您需要使用本文档,请点击下载按钮下载本文档(有偿下载),另外祝您生活愉快,工作顺利,万事如意! 【论文关键词】采购物业管理服务价格审价【论文摘要】物业管理服务采购是新兴的一种服务采购项目,文章在阐述物业管理服务价格构成的基础上,探讨了审价的重点:一是审查其价格构成,二是审查其定价方法,同时指出了应注意的问题。物业管理服务是指接受委托的物业管理公司,对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务。物业管理服务是通过对业主的服务、对财产的养护、对环境的保护等实现的,物业管理公司提供的服务产品是一种无形产品,本身虽然不创造物质产品,但其与物质产品一样,也是一种商品。物业管理服务价格,是指物业管理公司因提供物业管理服务而向物业产权人、使用人收取的费用。物业管理服务采购审价,是指采购主体因采购物业管理服务,而对物业管理服务价格进行的成本和利润审查,并核准价格的行为。一、物业管理服务价格的特点物业管理服务价格除了具备一般商品价格的特征外,还具有以下特点:一是物业管理服务价格是物业管理公司付出抽象的一般人类劳动之后的价值的表现。二是物业管理服务价格的载体不是有形产品,而是无形产品,即服务。三是物业管理服务价值形成过程不同于一般商品价值形成过程。一般商品的价值形成是在商品生产、流通环节进行的,而物业管理服务的价值形成,生产和消费几乎同时进行。四是物业管理服务价格的多样性。同一种物业管理服务在不同地区或服务对象上表现差别较大,因而其价格也灵活多样。二、物业管理服务采购审价依据物业管理服务采购审价,主要依据应是物业管理服务的价值和使用价值。物业管理服务凝结着物业管理人员的劳动,同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性,服务的等级层次很难具体地加以定义和解释,因此物业管理服务的质量高低,或使用价值大小,由物业产权人或物业使用人因物业管理服务而得到满足的程度来判别。物业管理服务采购审价的重点,一是审查其价格构成,二是审查其定价方法。三、物业管理服务价格构成的审查物业管理服务价格一般包括装修垃圾清运费、保洁费、保安费、机动车存车费、非机动车存车费、绿化费、化粪池清淘费、房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯使用费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费等项目,具体内容根据业主要求而不同。当物业的产权与使用权分离时,这些收费项目有的由物业使用人支付,有的由产权人支付;产权与使用权统一时,则由业主支付。其中,房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费属于维修基金,内容较为复杂,一般应与物业管理公司事先签