农用地定级估价与征用价格研究.pdf

华中农业大学硕士学位论文农用地定级估价与征用价格研究姓名:朱正杰申请学位级别:硕士专业:土壤学指导教师:张海涛20060601农用地定级估价与征用价格研究摘要土地资源是人类生存和发展的重要物质基础,是进行农业生产的最基本物质条件。但是,由于土地质量家底不清,我国土地管理只能以数量管理为主,质量管理不到位,引发了诸多问题:如征地补偿“同类同质不同价”侵害农民利益、耕地占补平衡“占优补劣”导致耕地质量下降、不合理的价格体系影响农用地流转等。为摸清土地质量家底,自2001年起,国土资源部在全国实施农用地定级估价项目,要求成’果要合理、方法要科学、应用要及时。湖北省是先行省份之一,其农用地分等定级与估价成果及应用在全国具有示范作用。目前,该省分等工作己经顺利完成,定级估价己提上工作日程,相关理论、方法技术及成果应用的研究显得尤为迫切。从技术方法上看,以往农用地评价对于数理统计技术、计算机技术、3S技术等运用较少:从成果应用方面来看,、解决问题,本文从理论、方法技术及征用地价应用等方面展开深入细致的研究。(1)支撑理论:研究了与农用地定级相关的理论:如土壤学理论、地租地价理论、区位理论,土地生产力理论、土地外部经济理论、边际效用论和资源经济价值论。为使农用地定级估价成果能在土地征用价格上得到合理应用,本文研究了与土地征用相关的理论,如土地效用理论、产权理论等。(2)技术方法:分定级估价两部分、结合计算机和GIS技术展开研究。定级方法有:多因素综合评定法、限制因素法、样地法和修正法。估价方法有:收益还原法和市场比较法。。,(3)农用地定级估价流程:以多因素综合评定法确定农用地级别,收益还原法确定农用地基准地价。(4)征用价格应用:征地价格中主要研究了农用地的质量价格、社会保障价格、粮食安全价格、生态环境价格,并以这四种价格之和作为征地价格,一以质量价格与社会保障价格之和作为对农民的补偿。论文研究的意义就是建立了农用地价格体系,并把价格体系运用于征用地价。价格体系的建立可以促进土地资产合理配置,建立合理的征地补偿标准,理顺农村集体土地流转等工作提供依据;为实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度以及地籍管理提供依据;有助于提高社会、生态效益;有助于农村的产权制度改革,促进农村土地市场发展,实现城乡土地市场一体化等。以湖北省应城市为实例,验证了农用地定级估价的可操作性,并把农用地定级估价成果应用于征用地价,验证了农用地定级估价成果的正确性。关键字:农用地定级估价征用价格华中农业大学2006届硕士学位论文ABSTRACTLandqualityresourcesunclear,pletely,initiateagreatdealofproblemsandcausecertainsocialnegativeeffect,pensateitC,ausespeasantst0appealforhelpagainandagainthat“similarhomogeneityisnotwiththeprice’’;“Thequalityoftheimpropriatedtilthisgood,pensatedtilthisbad”causethequalitiesdrop;“TheprotectionofBasicfarmlandoftenprotectthebadland”causehi曲-qualitycultivatedlandsnottobeeffectiveprotected,unreasonablepriceaffectsexchangeoffarmingland,,since2001,MinistryofLandandNaturalResourcesimplementprojectofgradingandappraisingoffarmingland,requireachievementreasonable,methodscientific,applicationintimeinthewholeeo【,,methodandtheapplying