2008深圳房地产市场年终回顾与2009年预测(DOC 3).doc

2008深圳房地产市场年终回顾与2009年预测
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宏观经济层面来看,深圳2008年虽然经济增长有所回落,总体运行情况依然保持良好。1-9月全市国民生产总值(GDP),%,,;,同比增长8%,;2008年10月深圳市居民消费价格指数(CPI),,,通涨压力有所减缓。
综合来看,深圳受全球经济危机影响较为显著,外贸、加工、投资均出现不同幅度的回落。虽然政府出台了相关产业调整政策,但就目前情况而言,经济增长幅度可能出现下降,发展前景仍不乐观。
与宏观经济息息相关的房地产市场也出现萎靡状态。1-11月,深圳市商品住宅累计交易量为35919套/,%/%;商品住宅累计批售量为61275套/,%/%。,比去年同期高出近一倍,供求严重失衡。2008年1-11月深圳市商品住宅累计成交均价为12998元/平方米,相比去年动辄15000、16000元每平方米的月度均价而言,已下降了很大幅度,特别是关外部分片区的价格已下降50%以上。
数据来源:中国房地产指数系统
从今年深圳市商品住宅市场运行情况来看,呈现以下特点:一是批售量大幅增加。由于受到房地产行业周期和自身滞后性影响,06、07年市场狂热时期,开发商大量圈地的项目,目前正是竣工面市的时候。08年1-11月累计批售量达到600多万方,同比增长近三成,在成交量明显萎缩的情况下,至使深圳目前可售房源接700万方。这个量按月均销售30-40万方来计算,也至少需要18-20个月才能完全消化。二是成交量明显萎缩。由于去年9月末出台了二套房贷等一系列限制炒房的严厉政策,以及价格过高的影响,导致今年房地产市场无论是钢性需求、投资需求,甚至投机需求都大幅下跌。1-11月累计成交量330万平方米,月均成交30万平方米,同比降低接达三成。虽然政府近期推出刺激政策,短期内楼市出现反弹,但深圳房地产市场整体失衡的局面仍未改变。三是住宅价格明显回落。深圳住宅成交价格至去年8月份达到19000多元每平方米的峰值后开始逐步回落。08年上半年成交均价只有的12683元/平方米,比去年最高点下降了34%,进入3季度后,豪宅成交占比增长导致成交均价一度上扬,但9月份价格又回落到12000元以下,价格的下行趋势十分明显。从更能反应深圳房地产市场价格走势的中房指数上看,深圳住宅价格指数从年初的2308点一路下滑至11月的2248点,下降了60点,跌幅为2
.60%,与去年同期相比下跌58点,%。
但相对于当前的人均收入而言,深圳房价依然偏高。以购买100平方米房屋为例,1-(以三季度同比增长率测算本年深圳市人均可支配收入为26873元),%;房价租金比为542(以深圳10月份二居室平均租金水平2400元/平方米测算),同比去