2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测(1).doc

2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测
中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网
1、宏观经济环境分析
2008年北京市经济增速回落,1-%
数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
受国际金融危机的影响,外需大幅减弱,加上国家宏观调控政策等因素的影响下,2008年以来北京经济出现回落走势;2000-2007年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%,但2008年下半年来,北京市经济出现回落现象;2008年1-3季度,,按可比价格计算,%。其中,,%;第二产业实现增加值1927亿元,%,其中工业实现增加值1630亿元,%;,%。
人均可支配收入持续增加,但消费者支出同比减少
数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
随着北京经济持续发展,人均可支配收入不断增加;2008年1-9月,北京市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元,%,扣除物价因素影响,%;而城镇居民人均消费性支出为12101元,%,扣除物价因素影响,%。居民人均支配收入同比上涨,而人均消费性支同比却下降,可见2008年城镇居民消费的热情有所下降,对未来经济持续增长的信心不足;国家下半年以来不断出台的扩大内需,促进经济持续稳步增长的政策,有望使消费者逐步恢复信心。
2、房地产开发经营情况
2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势,带动固定资产投资回落
数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
2008年1-11月北京固定资产投资额达到3051亿元,%;,%;2008年以来房地产投资总体呈下降趋势,%。正是由于房地产投资的回落,以及基础设施建设的减少,使得北京市全社会固定资产投资较去年同期回落。
企业筹集资金的压力加大,定金及预付款占比下降,自筹资金上升
数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
2008 年1-%,较去年同期基本持平,,但
%,;其他资金中,%,%。由于2008年北京房地产整体市场处于销售低迷期,回款压力大,致使定金及预付款比例下滑,企业只能加大自筹资金的力度,进一步增加了企业筹集资金的压力。
保障性住房用地推出力度加大,使得2008年土地购置面积大幅上涨
数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
2008年土地市场由于受到整体房地产市场不景气的影响,北京土地交易日益萧条,但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大,使得2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的上涨;其中2008年1-,%,;而2008年1-11月的土地开发面积基本与2007年整年数值相当,,。
商品房供应指标同比持续下滑,2008年新开工面积、竣工面积同比均持续下降
2008年1-,%;,%。新开工面积自2004年以来,仅2006年同比出现反弹,其他各年份同比均出现下滑,%,2008年持续2007年的下降趋势,1-%,降幅有所回落;而商品房竣工面积2005年成为分水岭,1999-2005年竣工面积保持高速增长,而2006-2008年逐步回落,2008年1-%。
商品房销供比逐步回落,供过于求矛盾日益显现
2008年受房地产市场整体低迷的影响,北京商品房销售面积同比大幅回落,降幅大于商品房竣工面积降幅;2008年1-,市场供过于求的矛盾日益显现
;按照这趋势预测,2009年商品房销售压力将进一步增加,供过于求现象将更加严峻。
3、商品住宅市场行情
保障性住房集中供应,大幅增加2008住宅市场供应量
2008年1-11月住宅供应套数和面积分别达到131250套、,%