2011年8月北京房地产市场形势回顾及现状分析.ppt

北京市场形势回顾及现状分析
投资发展部
2011年8月
对项目拓展工作形势的研判——

公司土地储备不足的形势依然严峻,下阶段,公司在项目拓展方面的任务较重,压力较大。
对下半年项目拓展工作的总体要求——

1、多渠道寻找项目信息,加强对公开市场招拍挂信息的关注和研判,提前做好充分准备。
2、坚持积极稳健的项目投资策略,关注投资风险控制。
3、结合公司项目拓展机制的调整,明确责任和土地储备指标。
半年工作会项目拓展工作摘要
形势背景
1
历史回顾及两轮宏观调控的对比分析
2
北京房地产市场新变化
3
对未来市场趋势的分析判断
4
2011年下半年项目拓展工作重点
5
目录
形势背景
1
总体形势概括
始于2009年12月的新一轮史上最严厉的房地产宏观调控至今,全国范围内房价依然坚挺,2011年6月,70个大中城市价格同比下降的城市仅有3个,但涨幅回落的城市有28个,调控效果有所显现。
北京郊区房价已经呈现回落态势,总体稳中有降的目标正在实现。土地市场拐点已经提前显现。
2011年下半年北京土地市场是否具备较好的拿地机会?
?
回顾历史,2008年不论个人买房还是企业买地都是一个很好的机会。2010—11年的宏观形势和2007——08年有很多相似性。我们希望通过对比分析,为判断市场形势和趋势提供参考和依据。
问题的两面
分析2011年的政策和市场形势,对未来中长期市场趋势和行业格局进行推理分析,并结合市场典型案例,研究我们的拿地策略。
地价下半年走势判断
未来房价走势判断
历史回顾及两轮宏观调控的对比分析
2
北京房价历史走势,总体概括:六个阶段和三浪上涨

08年国际金融危机爆发
土地供应断档期
2003 04 05 06 07 08 09 10 11
第二轮房价地价飙升期
第一轮房价地价飙升期
房价回调期
平稳僵持阶段
调控政策摘要,第一阶段(2003—2008)
2003年4月
央行121号文件首次拉响房地产宏观调控警报,对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定
2003年8月
,土地供应方式从协议出让调整为招拍挂,4月份实行的半年不批新增土地政策,使得当年土地购置和开发面积增幅明显回落
2004年10月
央行首次宣布上调存贷款利率
2005年3月
取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%
2005年5月
国八条将稳定房价提高到政治高度
2005年9月
银监会212号文,对房地产信托发行门槛进行了严格限制
2006年4月
贷款利率再次上调
2006年5月
国六条出台,新一轮调控大幕开启。
2006年5月
九部委“十五条”,提出90、70标准。
2006年5月
国税总局出台二手房营业税政策,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2006年7月
国税总局发布通知,全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。央行上调存款准备金率,当年上调3次
2006年8月
贷款利率再次上调
2007年1月
上调存款准备金率,2007年内上调了10次
2007年3月
物权法通过,为物业税的开征奠定了基础
2007年3月
3月第一次加息,5月第二次加息,7月第三次加息,8月第四次加息,9月第五次加息
2007年9月
央行出台新政,只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,
2007年12月
07年第六次加息,第十次上调存款准备金率
2008年1-6月
央行连续五次上调存款准备金率
2008年8月
央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理