山东泰安奥林匹克花园策划报告.doc

泰安奥林匹克花园项目市场调研报告华新房地产开发有限公司市场营销部二零零五年八月泰安奥林匹克花园市场调研报告目录前述一、调研目的二、调研方法及调研对象第一章泰安市房地产市场分析第一节泰安市宏观投资环境分析第二节泰安房地产现状分析第三节竞争市场分析第二章泰安市消费者市场分析第一节整体市场客户居住现状分析第二节购买需求结构分析第三节消费者产品功能偏好分析1建筑类型分析、餐厅的选择(装修标准分析),针对泰安奥林匹克花园项目的市场定位需求,经过对泰安市的宏观市场、房地产市场、竞争楼盘、消费者市场等四部分内容进行为期一个月,分三次集中调研的方式,得出的最终结果。一、调研目的本次调研旨在为泰安奥林匹克花园产品定位提供一手数据依据;为泰安奥林匹克花园前期销售制定策略基础;并尽可能达到告知泰安奥林匹克花园开发建设的信息传递目的。二、调研方法及调研对象针对不同的调研对象,我部门制定了三种不同的调研方法。调研方式:政府相关机构数据采集说明:由于宏观经济数据基本由市政府相关机构进行年度统计,故为保证调研数据的准确性,我部门对市房地产管理局、统计局、建委等机构进行了定向数据收集。调研方式:实地、多层次调研说明:针对泰安市在建、已建房地产项目,我部门进行了项目实地调研,并为保证收集数据的准确性,采取多次、多人次的调研形式,对相关房地产项目的各产品类型进行了深入研究。调研方式:问卷拦截调研及直接入户走访;主要方法:分层随机抽样结合整群抽样,采用的分析方法为对比与集中的方法。说明:基于调研目的考虑,本次调研对象界定为“年薪3万元以上的客户”与“对西南区域感兴趣的客户”。在样本的获取上我们采用拦截看房客户、登门拜访客户、银行及大型超市的拦截客户进行。由于合理界定了调研区位和拦访对象,调研内容及预期效果基本得到实现;本次调研直接面对客户并得到回答的为300人,有效问卷为274份。第一章泰安市房地产市场分析第一节泰安市宏观投资环境分析2004年,泰安市实现生产总值448亿元,按可比价格计算,比上年增长%,。其中,第一、二、、,%、%%。人均国内生产总值达到8267元,比上年提高922元,%。根据2003年人口普查,泰安市(含周边城镇),2004年人口普查,。人口继续保持低速增长。‰,‰,‰。%。在总人口中,非农业人口(含周边城镇),%;,%。目前,泰安市各个大型企业的附属企业相继改制与大企业脱离,其中泰安市的煤炭企业还是市主要企业;另外,近些年政府鼓励私营企业发展。截止2004年底全市私营企业6072户,比上年增加807户,,,%%;,,,,%%。私营企业在快速发展的同时,企业规模不断扩大,注册资金过100万元的已达365户,比上年增加131户,其中超过千万元的有29户,增加16户,,。全市民营经济完成增加值133亿元,增长30%,%,;,%,%,比上年提高6个百分点。根据2004年统计数据,泰安市城镇居民人均可支配收入达7115元,%。全年城镇居民人均生活费支出为5265元,%,其中,居住支出为650元,增长27%,,%。城镇居民消费结构发生较大变化,生活质量提高,%,。,。综上所述,泰安市的经济水平正在稳步提升,但与较发达区域尚有一定差距。目前城市人口比重尚显不足,城镇消费能力和收入水平虽呈上涨势头,但仍较低。但城镇居民平均居住面积却与发达城市基本相同,这说明泰安市集资、单位安置住房仍为居民住房的主要来源,而商品房所占比重不高。根据市场调研中了解到,泰安市经济水平仍将保持相对平稳的提升态势,特别是随着高新技术开发区的发展,泰安市有望在未来几年中进入有一定快速发展势头的时期。但我司应对现有和未来经济发展水平,应持谨慎态度。第二节泰安房地产现状分析近年来,特别是2004年,泰安市在建规模有所放大。全市城镇50万元以上固定资产投资项目492个,其中2004年新开工项目344个。,,%,为投资的持续快速增长积蓄了后备力量。建筑业经济效益稳定提高。初步测算,全年建筑业完成增加值30亿元,%。全市资质五级以上建筑企业311个,,%。,%;,%。目前,泰安市房地产产品,从市场角度分析,暂且划分为三种形态:[1]高端产品在泰安市产生伴随着泰安市住宅商品化的加大,一批高档项目比如龙泽花苑、国华经典等相继推向市场。这些项目有三个共同的特点:一、在泰安市最好的地段——泰山脚下;二、价格高于泰安市原有市场的房地产产品;三、这些项目宣传手法都以高品质、高舒适度的地区豪宅的形式。高端项目的出现说明房地产产品的细分已经出现。而且随着高档项目不断的推出,房地产市场的竞争与项目之间的竞争会愈加激烈。[2]半市场化的产品存量很大最近一两年内在泰安市相对繁华的区域相继推出了