时代广场招商策划书.doc

时代广场招商策划书949166035志健时代广场招商经营策划方案目录第一部分:横岗商圈状况分析第二部分:项目定位及目标客户分析第三部分:招商策略第四部分:招商进度中的比例分配第五部分:租赁价格及付款方式第六部分:经济分析第七部分招商费用预算第八部分:各楼层商品结构定位第九部分:招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第十部分:广告宣传策略第十一部分:开业庆典第十二部分:招商具体工作流程后续:招商管理原则第一部分:横岗商圈状况分析一、横岗商圈状况根据对横岗区商业物业调查,横岗目前整体商业布置较为分散,龙洲百货、天和百货沿深惠公路,新世界广场、隆盛商城与松柏路灯光夜市相对集中,城区经营分散、各主要街道存在数量庞大的街铺,但至今未能形成有规模、成气候、上档次的龙头商圈,这对横岗的购物群体较为不利,并由于各物业经营的商品档次较低,造成购买力比较强的本地客户,选择到市区购物,中高档消费力的流失导致当地商业经营落后的局面。各商场调查表商场名称商业面积(㎡)楼层数经营品种经营状况龙洲百货200005层超市、药店、金银珠宝、化妆品、烟酒补品、饰品、电视购物、服装、鞋、电器、玩具、书店、美食城、儿童乐园一般天和百货75003层药房、礼品、首饰、化妆品、电器、鞋、音像制品、日用百货、服装、玩具、精品、游戏厅、美容院较好宝华百货20002层药房、超市、化妆品、日用百货、手机、游乐场、学生书包、女装、一般南城百货46532层超市、服装、水吧、化妆品、办公用品、床上用品、药店、玩具、音像制品、儿童乐园、日用百货一般六约购物中心110003层服装、化妆品、包、鞋、电器、茶庄、饰品一般横岗女人世界4000第2层服装、化妆品、首饰、鞋、美容院、图书、音像较好益群电器商场2500-30002层空调、热水器、冷柜、厨具、电饭煲、消毒柜、音响、电视、电冰箱、音像制品一般新世纪广场68632层餐饮、服装、鞋、床上用品、化妆品、咖啡厅、美容、眼镜、医药、通讯器材一楼较好,二楼一般二、分析横岗百货考虑当地民生基本消费,部分商场考虑消费能力较强的居民,但随着物品流通及新兴业态的崛起,必须考虑细分市场,开发时尚潮流,倡导消费新文化。各卖场从经营状况来看,多数经营状况一般,龙洲百货是经营相对较好,其业态布局、功能规划具备了购物中心的雏形,在横岗当地是本项目的主要竞争对手。随着经济的发展,消费者不仅需要满足购物功能的商场,还需要能获得休闲、轻松的体验,故完善百货的娱乐、文化、餐饮、服务等功能是大势所趋。随着居民素质及消费力的提高,品牌消费意识渐趋成熟。二、相关项目租售价格比较横岗商业物业价格表参考项目位置一楼销售均价元/m2二楼销售均价元/m2一楼租赁均价元/m2/月二楼租赁均价元/m2/月新世界广场深惠公路与茂盛路交汇处180001200010045隆盛商城茂盛路1600080009040新亚洲广场街铺横岗文体中心广场旁临深惠公路16000,剩余商铺售价1280060锦冠华城一期中心广场旁13000纯街铺,基本销售完毕70目前在售的大型商业项目基本没有,但从已售项目的均价可以看出,横岗出售的项目位置还都不错,且均价相对较低,这对本项目所要达到的销售均价带来一定压力,项目价值的自身优势和附加值成为关键。第二部分:项目定位及目标客户分析一、项目概述本项目位于深惠路与茂盛路交汇南侧,东邻横岗旧城区商业中心,南靠横岗街道办,西邻老城区住宅区,北邻新世界广场,远眺梧桐山风景区,地理位置优越,交通便利,深惠路一级公路,机荷高速,水官高速,惠盐疏港高速等众多交通干线纵横其间,公交线路四通八达,方便迅捷。,,其中住宅66000平方米,1~5层商业裙楼面积有63000平方米,地下室36053平方米,拥有机动车泊车位560辆。二、项目SWOT分析1)、优势(a)位于横岗中心区核心区域,商业氛围浓厚,有着得天独厚的地理优势;(b)周边配套完善,银行,医院、公园,超市以及农贸市场近在咫尺;(c)交通发达,经过本项目的公交车辆20多路,3号地铁线出口就在门口;(d)商业品牌定位高。让您买的放心,买的安心;(e)规模较大。,是横岗规模最大,独栋楼宇最高的项目;(f)政府扶持,作为横岗标志性建筑物,被列为政府重点工程;(g)70年超长产权。2)机遇(a)知名发展商的进驻提升了横岗片区房地产市场形象,给横岗市场带来了其它区域的客户资源,形成有效资源共享。(b)品牌商家的入驻,提高并奠定项目在消费者心中的位置。(c)旧城改造给我们带来更多的的市场发展机会和上升空间。(d)交通的改善(深惠公路拓宽和地铁三号线)给横岗房地产市场起到变革性的作用。3)、劣势车流量大,交通易堵塞。(2)横岗工业氛围呈强势,缺少大规模人文居住社区,没有在片区形成良好的居住氛围。片区氛围嘈杂,环境脏乱狼籍。让城市化进程计划的实施显得迫在眉睫。工期较滞后,易影响投资者对项