东海岸营销推广策划报告.doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________东海岸营销推广策划报告东海岸营销推广策划报告目录一、市场分析及项目分析四、营销推广(一)市场总体走势(一)总体策略1、2001年度深圳房地产概况(二)阶段性推广策略2、盐田区房地产市场分析1、阶段推广图示(二)沙头角片区分析2、开盘时机圈定1、沙头角片区特点3、销售期划分2、沙头角片区的楼盘的共性4、宣传推广费总预算3、沙头角片区楼盘情况(三)阶段性推广详细方案(三)本片区与周边片区的互动分析1、造市—前期准备阶段(四)典型案例分析2、预约登记阶段(五)项目概况及周边配套3、开盘强销阶段(六)项目SWOT分析4、尾盘阶段二、项目定位5、开盘策略(一)物业定位6、销售准备费用估计及主要媒体投放计划、费用1、住宅部分五、价格策略2、商场部分(一)销售均价预测(二)客户定位1、均价产生所考虑的因素1、主力客户群2、市场均价预期—豪斯指数性价比法2、争取的目标客户群体3、均价调整(三)推广定位4、具体预测1、市场战略(二)价格表的制定2、推广主题1、价格表的制定依据三、项目包装2、模拟价格表1、项目理念包装(三)付款方式和折扣2、心理形象包装(四)阶段性价格策略3、项目建筑设计建议4、卖场包装及接待中心布置六、销售合同草案5、物业管理包装建议6、VI包装推广方案一、市场分析及项目分析(一)市场总体走势1、2001年度深圳房地产概况1)深圳市市场供给与消化情况至2001年第三季度为止,全市共签订土地出让合同388宗,;,;,%,,%;,。深圳市的整个商品房市场发展良好,空置率在不断下降。2)深圳房地产价格情况2001年深圳市房地产价格总体走势平稳,其中,房价略有下降;房租、地价略有上升。从房价上看,住宅二级、三级市场的房价略有下降,办公市场的房价呈上升趋势,商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势,到第四季度房价与基期相比基本持平。深圳房价指数(表1:1)%-:深圳房价指数以2001年1月1日为基期,按100点对应房价6300元/平方米计算。结论:整个深圳住宅市场房价下降,办公用房价格变化不大;2001年被称为“深圳购房年”,商品房的开发量与消化量,与同期相比有所增加,空置量在逐渐下降2、盐田区房地产市场分析1)区域基本概况盐田区位于深圳经济特区东部,距市中心12公里,东起大鹏湾背仔角,南与香港新界山水相连,西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。,约占深圳经济特区五分之一,下辖一镇两个街道,即沙头角镇,盐田街道和梅沙街道。,,。盐田区自然环境得天独厚,,是深圳、广东乃至全国海岸风光最优美的“黄金海岸”之一。从城市发展的规划来看:盐田区要求高起点规划,形成城市功能明确,建筑风格鲜明的三大组团—盐田组团、沙头角组团、梅沙组团。其中沙头角以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主,形成全区的商贸中心和出口加工业基地。2)盐田区住宅用地供给情况至2001年第三季度,从住宅用地的出让情况来看:,。而盐田区没有专业的商业地出让。3)%:深圳房价指数以2001年1月1日为基期,按100点对应房价6300元/平方米计算分析:由此可见,2001年整个盐田区住宅市场价格均有逐渐上升的趋势。住宅部分上升幅度最大的在第一季度与第二、三季度之间;商业市场价格上升幅