线城市营销方案.doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________线城市营销方案概述:青阳县位于长江中下游南岸、皖南山区北部,南依黄山,北枕长江,318国道横贯东西,103省道直穿南北,矿产蕴藏十分丰富;共辖有11个乡镇,(),;蓉城镇为县城,常住人口约7万人,是青阳县政治、经济、文化发展中心。从蓉城镇向东的三镇(新河镇、木镇、丁桥镇)依托三大工业园区(东河、新河、木镇)以工业发展为龙头,将建成为青阳三大工业性城镇。蓉城镇往西朱备镇、庙前镇依附九华山风景区成为青阳的旅游服务接待基地。其余各乡镇(除陵阳镇为商贸性)均以传统农业为主。壹、市场篇一、:2007年,,比“十五”末增长40%;,比“十五”末增长70%,政府计划到2020年人均GDP达3000美元,GDP总量超过68亿元,%。:因青阳属九华旅游区,当地物价较高,居民日常生活消费水平也居高不下;近年来,买车、置业等高端消费比重逐步扩大。:2007年全县居民存款额为安徽省县级城市前列,居民消费潜力巨大。:青阳依附九华山风景区,旅游等相关服务业发展迅速,其支柱产业为旅游;但至2006年起房地产异军突起,在全县生产总值中所占比重逐步加大。:服务业——继续依托九华山提升青阳对外品牌形象,促进旅游业、现代服务业的进一步发展壮大。工业——加大招商引资的力度,做好经济开发区(东河、新河、木镇工业园)基础建设工作,促进制造加工业的发展。房地产——进一步加大道路等基本建设的投入,将县城向东南方向扩充,重新划分原有居住区和商业区,促进房地产行业的进一步发展。小结:总体经济发展势头良好,房地产市场在客观(居民强大潜在购买力)因素及主观(政府政策扶持)因素双重刺激下必将保持强大的上升势头。二、房地产总体市场现状及走势分析(一)青阳房地产市场现状分析:,整体处于上升势头近年,随着外地开发商的进入,青阳房地产由初期由零散开发向规模开发转变,目前在售9万以上楼盘有二个(中天花园、山水华城),销售较好,整体房地产市场处于上升阶段。在售项目本身品质较高,中庭水景、会所、封闭式物管、智能化系统引用、彩铝双层中空玻璃、保温层等均引入到小区,大大提高了项目形象,从而带动青阳房地产整体水平提高。——南华新区板块南华新区居住板块初具规模,中天花园、山水华城均在此区域内。由于此区域内项目规模大、品质高、配套成熟,加上南华区为青阳的政务新区,因此此区域内项目受到当地市场追捧,购销两旺。(常住人口7万、流动人口2万),整体市场去化能力有限,各楼盘基本采取推盘小体量、快频率的推案方式,因此造成项目开发周期相对较长。,主力户型为二房(90㎡)、三房(120㎡)目前青阳县整体在售房源的产品形态多以多层为主,平层较好去化,顶层难以去化,现阶段总体平均价格约2500元/㎡。(少量联排别墅、小高层)出现有一定规模的小区均配部分联排别墅迎合少量高端客户(5000元/㎡左右)。老城区有二栋小高层既将交付(为旧城改造项目,价格不详),后期中天花园可能有少量小高层上市。,但与房地产发展发达地区相比尚有一定差距青阳县城目前仅有二家楼盘在售,楼盘品质与前期开发项目相比较好,但与房地产发达地区相比尚有不小差距,主要体现在细节(景观设计、会所、物业管理)及新科技的运用上。(二)青阳商业业态分布及特点青阳县城依托九华山风景区,商业除满足城区日常生活所需之外,主要为旅游接待服务,因此商业业态分布基本为住(酒店)、吃(餐饮)、玩(KTV、足浴)。青阳县城区商业特点:,主要分布在几条老街(九华路)及老城区的住宅区周边;、餐饮、娱乐(KTV)生意火爆,经营规模较小。缺乏高档、大型、综合的商业娱乐中心;、九子山两家星级酒店档次较好,其余基本为个体经营的小旅馆(装饰、经营水平较差),整体水平有待提高,经营范围单一(住宿、就餐),缺乏高档次的娱乐项目(健身、水疗、保龄球、歌舞表演等)及举办大型会议功能。(三),随着经济的发展及城区进一步的扩充,近几年应是青阳房地产发展的黄金期。,产品及推广等方面的竞争将趋向激烈