住房抵押贷款风险研究.doc

住房抵押贷款风险研究摘要:从住房抵押贷款中存在的三角关系出发,对现今住房抵押贷款所而临的各种风险进行系统分析,存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。关键词:住房抵押贷款;风险;措施1住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是出住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下儿种:1」违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人冇还款的意愿,但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时,借款人可以转让房屋述清贷款,收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格卜•降时,借款人为了转嫁损失,即使他冇偿还能力,他也主动违约拒绝还款。,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方而,一是目前我国的住房贷款主要來源于公积金和储蓄存款,银行吸纳的储蓄存款屈丁•短期存款,一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低,继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现,极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会,增加机会成本带来的损失。,相比其他产业,房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时,居民收入水平捉高,市场对房地产的需求量增大,房屋的变现不成问题,银行与个人都对未來充满乐观的预期,银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时,失业率上升,居民的收入急剧下降,大量贷款无力偿还,即使已将房屋抵押给银行,也因为房地产业的疲软无法变现。这吋抵押风险转变为银行的不良债权和损失,银行则面临大量的“呆坏账”,极易导致银行的信用危机甚至破产。,它是出其业务短存长贷的资木结构所决定的,利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨,住房抵押贷款的利率也随着上调,就可能增加借款人的偿贷压力,借款额度越高,借款期限越长,其影响程度也就越大,从而增加了违约风险。如果利率下降,借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款來提前偿还贷款,给银行带來风险,主要表现在,提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性,给银行的集约化资产负债带来一定的怵I难。2住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险,本文从以下几个角度岀发,提岀一些防范的措施,使房抵押贷款在为民众有效服务的同吋所带来的风险尽量最小化。2」违约风险的控制针对购房者存在违约可能性,我们应从以下两点入手:一是银行在接到购房者的贷款屮请后,需耍对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查,并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核