常州青龙生活区项目策划案 (1).doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________常州青龙生活区项目策划案(1)前言常州青龙生活区项目报告已经四易其稿,其核心议题是项目一期开发的定位。鉴于此,公司在前几次调研基础上重新组织了对常州市场的全面调研和分析。调研的内容和组织安排见附表。建立在全面细致的市场调研基础上,经过研展、业务、企划和规划等部门的讨论、整合,得出这篇策划报告,以期为项目一期开发的市场定位作出建议。报告主要分为三个部分:第一部分是市场调研的总结,反映本次市场调查的成果和房地产市场的现状及走势;第二部分是项目开发定位及投资分析报告,对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析,试图用排除法确定项目的市场定位;第三部分是一期开发具体定位建议,前文解决了“为什么定位别墅开发”的问题,本章讨论“如何进行别墅开发”,就项目一期开发运作的主要方面给出了定位建议。谨以此作为项目的策划案。二○○二年十二月目录第一部分宏观篇常州概况城市简介区位、交通经济发展状况经济发展常州的开放经济常州的工业、私营经济城市总体规划城市结构发展战略及目标城市主要分区市政工程建设及拆迁改造公共设施交通拆迁改造相关政策第二部分市场篇市场供给分析市场供应量市场需求分析2001年常州房地产交易情况分布图供求特征房产总体市场分析人均居住水平市场区域分布产品总述价格总述去划总述客源分析市场总结与预判公寓市场分析产品分析面积分析单价分析总价分析去化分析别墅市场分析市场供应产品分析价格分析去化分析客源分析潜在竞争及走势市场待开发地块常州奥体花园项目分析五星乡地块分析市场未来走势第三部分项目开发定位及投资分析报告项目立地分析1、项目概况 2、项目SWOT分析二、项目开发定位思路三、方案A——纯多层社区开发方案评价1、总体定位2、市场可行性分析3、运作周期估计4、项目后续运作及品牌打造分析潜在市场竞争分析方案经济效益评价小结四、方案B——纯别墅社区开发方案评价1、总体定位2、市场可行性分析3、运作周期估计4、项目后续运作及品牌打造分析5、潜在市场竞争分析方案经济效益评价五、方案C——多层+别墅组合社区开发方案评价项目一期开发定位第四部分一期开发具体定位建议一、社区总体定位二、产品建议三、价格建议四、客源定位五、附加值建议六、营销时机建议第五部分结束语附1:主要别墅个案详表附2:推荐户型附3:项目调研工作进度控制表附4:青龙生活区项目工作组成员第一部分宏观篇常州概况城市简介常州简称龙城,是苏南地区经济、政治、文化中心之一。地理位置重要,连接上海、南京两大中心城市而居于正中,与苏州、无锡齐名,组成著名的“苏锡常”城市带。常州有2500多年的文字记载,历来是郡府所在地,有“三吴重镇”、“八邑名都”之称,是历史文化名城。2001年9月被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。常州现辖金坛、溧阳两个市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个区。全市部面积4375平方公里,其中市区面积达1864平方公里。城区面积在江苏省内仅次于南京市,常州构筑沿海第一集团大城市的雄心凸显。现有人口380万,其中市区人口208万(包含2002年成立的武进区、新北区城镇人口),原市区(老城区)人口约100万,常住人口约85万人,暂住人口约15万人。