岳池产品定位书【终稿】.doc

...荣新集团岳池项目产品定位书营销管理部二○一一年二月二八日...前言调查时间:2011年2月11-12日,总共2天时间,在这之前营销管理部去看过两次土地,对项目有初始研判。资料收集:营销管理部共7人调查方式:走访及实地查勘、拦截访问、政府访谈、同行访谈、商家访谈、问卷调查、网上资料收集、现场资料采集、书刊查阅等。一、岳池基本概况全县现有人口117万,其中城市人口15万。岳池县建于唐武周万岁通天二年(697年),古属巴地。至2003年,岳池县辖22个镇、21个乡、1个管委会(翠湖景区开发管理管理委员会),61个村,6264个组,50个居民委员会,因盛产水稻而享有“银岳池”之美誉。这里的人民勤劳、朴实,至今全县有117万人,拥有城市人口15万。1、地理优势岳池位于四川盆地东部,渠江和嘉陵江汇合处的三角台地,北纬30º15’-30º48’,东经106º7’-106º44’。东邻广安区,东南接华蓥市,南邻重庆合川市,西南连接武胜县,西、北界南充高坪区,东北倚南充蓬安县。,东西宽59公里。幅员面积1457平方公里。2、岳池交通(1)、,。县城均有高速公路通往这两个机场。(2)、铁路建设规划襄渝、达成铁路环绕县境东西北,已经动工的兰渝铁路广安支线,经南充引出穿岳池县城而过贯穿岳池全境,这必将拉近了岳池与外界的距离,极大的推动岳池的经济发展。...(3)、水路交通千里嘉陵江、奔腾不息的渠江均流经县境,为岳池的水上交通运输提供了便利的条件。两江在县境内通航50公里,可直航重庆。正在建设中的广安港岳池港区,更是四川省通江达海战略的重要组成部分。(4)、道路交通全县基本上完成了“村村”通公路,省道203县仪(陇)北(碚)、石(柱)遂(宁)、国道42线沪蓉高速、国道75线兰海高速等干线公路纵横全境,构成了银城四通八达的公路交通网。二、岳池县城市解析1、未来5年,岳池县城人口规模将达到20-25万;现有城市功能远远不能满足市民的生活需求。2、金融、酒店、会展、洋快餐、大型超市及百货、专业市场等配套需要进一步完善,汇聚一批国内外知名服务机构。3、虽然城市形象还有很大的提升空间,但现有商业比较繁华,内销能力强劲,九龙超市基本是垄断全城零售业。4、餐饮娱乐业发达,城市生活消费相对较高,部分消费同等于或高于成都水平,品牌餐饮有重庆大队长火锅、巴夯兔、巴人治灶、豆腐宴……三、岳池产业1、希望集团、三安集团经济发展比的是后劲,,基础设施都正在大力建设,水利设施,农村公路,,三安集团等大公司而进行的现代农业进程,规模化种植和养殖场,农村专业合作社,设施农业都在如火如荼的建设,这些都是岳池稳健发展的资本。2、工业园岳池工业园区初见规模,其工业园区现有食品、药业、包装、汽车等生产、加工企业。以上企业将大大带动岳池经济产业及外来投资。3、旅游产业近年来,富裕起来的岳池人民利用丰富的农家文化资源,将农业综合开发与旅游发展紧密结合起来,倾力打造出了从县城到花园镇、翠湖一线6公里长的“农家文化旅游带”,...碧绿的翠湖美景、诱人的田园风光、传统的川北灯戏、星落棋布的“农家乐”吸引了众多游客此休闲度假和旅游观光,已成为岳池一道亮丽的旅游风景线。4、农副产品(1)、岳池大米。远销重庆、山西、湖北,并呈供不应求之势;带动了当地近万户村民种订单稻米。(2)、米粉在当地已经有300年的历史了,因它的味道鲜美、质地细软、易于消化,在岳池,不少人把米粉作为早餐的最佳选择。(3)、白酒——岳池特曲是当地的一大特色年销售额逾3亿元。四、岳池县现房地产整体市场情况1、岳池县每年的土地放量控制的较好,土地拍卖量较小,在房管局了解到2009年至2010年市场消化总量约40万平米,主要集中在2009年;2、在岳池县规划局了解到2011年整个市场供应量(含荣新开发的项目)约30万平米;3、目前市场住房销售价格3900——4300元/平米,多层销售价格4100——4300之间,只有两个小楼盘有极少的房源销售,凸显供需失衡;4、市场投资渠道缺乏,铺面出租率高,二楼的商业使用率高,商业价值相对较大,迎宾大道商业销售价格一楼8000——15000元/平米,租金约30-50元每月每平米,但目前空置率很高;南宋文化街一楼商铺销售价格在15000-25000元每平米,租金约60-120元每月每平米,几乎无空置铺面;老城繁华街区一楼商业最高售价有30000多元/平米,租金从60-300元每月每平米不等,二楼租金从30-100元每月每平米不等;5、调查的楼盘中有专业销售团队,但是很不专业,形象气质差,销售道具简单