旧村改造项目营销策划提案.doc

旧村改造项目营销策划提案.doc******开发公司**旧村改造项目营销策划提案画智晟房地产顾问机构2008年4月28日“兵者,死生之地,存亡之道,、八刖不可不察也。《孙子兵法》我们认为,充分的市场调研,专业的前期策划,对于房地产项目开发来讲,又何尝不是死生而存亡之道?“故经之以五事,校之以计,而索其情一曰道,二曰天,三曰地,曰将,五曰法。”《孙子兵法》我们认为,读史使人明志,而读兵法使人智晟。经年累月,浸淫于地产圈内,偶有所悟,盖地产营销之要害,亦不外乎这兵法之五事。一曰道——道者,定位也。核心定位的正确,决定项目最终的成败,得道者,得天下。二曰天——天者,政策也。可以为入市时机。更重要的是政策,党和政府制定的政策,当然是房地产公司的天。三曰地——地者,市场也。粮食是从地里长的,钱是从市场里挣的。如何才能挣钱,当然要摸清市场。四曰将——将者,人才也。专业的队伍,专业的执行者,才能保证策略实施。五曰法——法者,推广也。广告、解说、模型、展板等等,不一而足,无一不是推广的办法,办法会有的。目录前言 2第一部分项目SWOT建构 5项目SWOT建构 6S——优势 6W——劣势 6O——机会 7T——威胁 7SWOT分析 8第二部分项目综合定位 9一、 项冃核心理念描述 10二、 项目总体定位 10三、 项目客户定位 10四、 项目产品定位 12五、 价格定位 13六、 形彖定位 14第三部分项目开发关键点建议 15一、 产品规划设计——关系项冃成功与否的生死命门 16二、 建筑施工——进度比质量更重要 17三、 资金问题——开发商最缺的是钱,最不缺的也是钱 18四、 **村委会——水能载舟亦能覆舟 19五、 政策公关——小心驶得万年船 19第四部分项目营销推广思路 20一、 入市时机的把握 21二、 营销渠道 21三、 营销策略 22四、 开发节奏及销售控制: 23五、 推广宣传计划 24六、 案名方案建议 25地者,、死生也;第一部分项目SWOT建构-•个房地产项ri的成败,归根结底来源于市场。可以说,房地产项口的成功就是操作者对市场的尊重。市场为我们的衣食父母,我们当然应该尊重市场研究市场。智晟公司对每一个房地产项目的策划思路,均基于对市场的详细调查和透彻理解。根据此次提案所需的信息量,以及时间所限,我公司先开展了初步调查,主要针对竞争项口进行访谈类比,以找出共性及差异。以人为鉴,可以知得失。我们可以通过同类竞争项目的各项指标以及销售情况,大体厘清今后项目操作的关键耍点。项目SWOT建构S——优势• **是很大的村庄,村民人口多,消化和辐射作用强。•紧邻交通主干道,交通方便。•成本可控性强,价格优势明显。W——劣势•开发手续尚不完善,消费者购买存在心理障碍。•规模小,难以形成规模效应。•本地块处于非热点区域,住宅开发较少,居住氛围较差。•市政配套和生活配套尚不完善。O——机会•城中村开发的政策好转,有更大机会转成止规。•同类项目已经出现了几年,客户对此类项目开始接受。•开发区的发展和建设将对本项目产生促进作用•新世纪家园的开盘将会进-步拉动木区域的市场价格预期,有利于项目的成长性。T——威胁•同类项口不断增加(上东城等),竞争加剧。•非止规开发,行政部门处罚可能会使项目停滞,带來较大销售风险SWOT分析从上述列举可以看出,项目劣势和机会都比较突出,这就要求开发商在操作时,尽量将机会点加以转化和利用,使之成为项目优势。而对于项目的劣势点,应分别对待,具体分析,分清相对劣势和绝对劣势,进行针对性的处理,尽量规避劣势给项目带来的风险。对于威胁点,应当形成预警机制和预案准备,以避免一旦危机出现而措手不及。第二部分项目综合定位