蒲江营销推广执行细案120910江东国际营销推广执行细案目录壹·项目整合营销策略贰·整合推广策略叁·广告策略肆·开盘前期推广策略壹·项目整合营销策略项目总体营销策略总体指导思想在单位总体的推售方式上,采用分批分期入市、推售的方法,即根据市场情况,对项目销售不同阶段进行划分,并在各个不同阶段按照不同的销售策略对项目可售单位进行销控,分批分期推出单位,以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。在项目具体的推售方式上,基本上应该采取优先较差单位,后较好单位的推售方式,保持约衡,这样可以达到掌握销售主动权,保证旺销现场人气的目的。分批分期推售方法的另一个优点在于,可以用过价格来进行调节不同期推售单位的销售情况,比如通过后推出单位的高价来促进前期推售低价单位的成交,也能够满足整体价格策略的需要。在针对客户的策略上,建议采用“蒲江城区引爆,周边城镇覆盖,辅以成都及周边二级市场的推动”的策略。利用物业在蒲江市场层次较高的特点,容易引起蒲江市场关注的特点,第一个推售阶段的牵头发动,由蒲江市场开始,再逐步推向整个周边城镇市场,适当时候引入大成都市场的推广,将项目的销售推至高潮。蒲江之前推出的项目,普遍受到蒲江市场乃至周边城镇市场的重视,而本项目在位置上,景观上,规模上都不具备优势,因此从本地市场开始逐步向外围引入,能够使项目整体销售处于较为稳健与有利的地位。在价格的策略上,建议采用“震撼价入市,平稳式升价”的策略,先积聚人气关注,再稳步提升价格,达至目标均价水平。入市前期,可以充分利用项目作为高层住宅的优势,先推出较低楼层低价单位,以低于同片区整体均价的价格推出少量单位以积聚人气,提高到场客户的成交率。一方面可以引起市场的轰动,同时对前期少量业主来说,看到后面的价格其增值性自然不言而喻,这对整个销售过程来说,不论是销售员的信心还是销售效果,都能起到不小的推动作用。入市之后,在目标均价水平既定的前提下,运用价格策略,“平稳式”稳健上升,从心理上催促有效需求赶快落订,这样能再保证均价水平的前提下,在最短的时间内提高销售率至理想的水平。入市时机入市时机评估依据选择合适的入市时机,对项目推广的成败起至关重要的作用。由于房地产产品销售推广过程中,特别注重启动时的轰动效应,这直接关乎到以后的销售推广是否能环环紧扣,营造一浪接一浪的宣传攻势,销售业绩不断攀升,销售价格不断上涨。时机既是环境的产物,很多情况下可遇不可求,但对市场环境敏感的有经验人士,捕捉良好的时机的可能性就大增。我司认为,判断项目的入市时机正确与否的依据主要有以下几点:房地产旺季、淡季每年传统旺季为4-7月和10-12月,但蒲江市场的特殊性,大量打工返乡人口的返涌,将在春季前带来另一个房地产旺季的高潮。在区域宣传及相关概念炒作的时机蒲江新区形象和良好的发展前景已经初步被购买客户认可,早于项目入市的其他片区楼盘提升了区域居住氛围,项目入市有良好的片区形象支持。楼盘自身的时机当工程进度进行到一定水平时,有助于增强客户信心,如建筑主体建到一定楼层,外部园林景观完工等,都会令客户更有信心购买。因此,可以通过楼盘自身营造入市时机。项目入市时机我司认为,就项目目前的情况而言,项目较为合适的入市时机应该为:,我们将以不断制造新的销售高潮、价格不断攀升的总体销控策略来进行项目的推盘,即:
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