金凯隆商务大厦策划提案.doc

金凯隆商务大厦策划提案二??四年五月目录一前言二徐州市总体概括三徐州市具有较强的发展能力和相当的发展空间四徐州房地产市场评析及展望五竞争目标项目市场调查六项目(本案)市场调查七项目(本案)市场分析八项目市场定位九销售价格体系及实销价格策略十销控及销售目标十一广告推广计划及推广主题十二后记一前言万物十字定律,宏观定性房地产开发的定、限、差、控、失的有序掌控,微观控性对房地产开发的时、位、量、因、性的有序掌控。它是全程策划的总纲。经过前一阶段时间的市场调查论证,通过对徐州整体经济实力和房地产市场的宏观把握,以及对竞争对手的全面市调和目标客户充分估计,我公司慎密思考,针对徐州金凯隆商务大厦进行整合营销,变无序难控为有序掌控,厘清了策略方案,现将报告交付贵公司,敬请批评斧正,以便进一步指导工作,真正使之成为有高度、有智慧、有创意的杰出营销策划。二徐州市总体概况徐州市位于江苏省西北部、东襟淮海、西带中原、南屏江淮、北扼齐鲁,是重要的水、陆交通枢纽,京沪、陇海两大铁路在此交汇,北可通京津,南达沪宁,西接兰新,东抵海滨,黄金水道——京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北。公路更是四通八达,,境内还有五条国道,,南北宽约140公里,土地总面积11258平方公里,其中市区1038平方公里,建成区117平方公里。徐州下辖有5区(鼓楼区、泉山区、云龙区、九里区、贾汪区),4县(丰县、沛县、铜山、睢宁县),2市(邳州市、新沂市).截止2003年末,全市共有户籍人口近1000万,,人口密度803人/平方公里,其中建成区内人口约120万人。徐州位于江苏、山东、河南、安徽四省交界处,是淮海经济区的中心城市。它在历史上是兵家必争之地,如今渐成商家必争之地,“五省通衢”的独特地理位置,将成为淮海经济区、全国乃至世界重要的商贸之地。三徐州具有较强的发展能力和相当的投资空间通过这段时间对徐州的调研和了解,我们对徐州的国民经济和社会发展情况有了更为清晰的认识,徐州已具备可持续发展的条件,主要表现在:1、徐州的国民经济总量已具备一定的规模,,%。,%;%%;,增长43%.,%,,%.,%。%。,比上年增长12%,其中市区消费品零售额约150亿元。,,,%,,%。。,比上年增长18%,建筑业生产经营快速发展,,%,全年房屋建筑施工面积675万平方米,竣工面积362万平方米。2、徐州地处交通要塞,具有很强的区位优势和辐射能力。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界处,既是江苏省三大“都市商贸圈”之一,也是淮海经济区的中心城市及国务院批准的较大城市。按照《江苏省徐连经济带规划纲要》、《江苏省陇海铁路沿线地区发展战略构思》和《淮海经济区和社会发展规划》的部署,徐州将发展成为全国性的商贸都会,肩负带动周边城市共同发展的重任;《徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标纲要》,《徐州市国内商品流通“九五”计划与2010年远景目标纲要》等规划材料指出,徐州市“九五”和“十五”目标期间,经济和社会发展的重点是全面推动第三产业增长,而第三产业的发展,主要是坚持两流(即流通、交通)战略。受发达的长江三角洲经济区的直接辐射,徐州市在全国经济格局中具有明显的东出西联、南北对接、双向开拓、梯度推进的区位优势。3、具有大城市的发展规划目标,城市结构较为合理,发展力度进一步加大。本世纪初,江苏省委、省政府作出建设南京、苏州、无锡、徐州四大特大城市和南京、苏锡常、徐州城市圈的战略布署,把城市发展做为经济发展的重要内容。根据徐州市1995—2