济南商业项目市场调研报告.doc

济南商业项目市场调研报告二ОО四年四月十五日前言本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研,主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平,同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平,并进行了全面的实地调查。一、调研目的全面深入调研,以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征,并以此为基础,结合目前济南商业地产发展状况,从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。二、调研时间2004年3月12日~4月2日三、信息来源主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站;济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司;齐鲁晚报、济南时报等媒体,以及相关文字资料。四、调研区域济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体,并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。六、调研内容1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结,并做进一步提炼,在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。注:本报告所述商业物业及相关数据、分析文字,若无特别说明,均指所述地段地面一层商业物业。前言 2第一部分宏观环境研究 6一、济南市2003年经济总量分析 6二、济南市产业结构对比分析 9三、2003年商品房销售情况 10四、2004年经济发展展望 11第二部分济南市市区商业调研 13一、济南市商业物业综述 13二、各类商业物业主要特征 24第三部分济南市主要商业物业调查 27第四部分济南市商业物业租售价格 29一、泉城路周边商业物业租售价格 29二、经四路沿线商业物业租售价格 30三、文化西路商业街租售价格 31四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 32第五部分济南市主要商圈人流、车流调查 35一、经四路路段 35二、经二路路段 35三、泉城广场周边及花园路路段 36附表 37附表1二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) 37附表2住房买卖分类情况表 38附表3泉城路沿线商业物业租售价格一览表 39附表4经四路商业街租金价格一览表 40附表5永兴人防地下商城租金价格一览表 41附表6文化西路商业街租金价格一览表 42附表7花园路沿线商业物业价格一览表 43附表8老东门商圈周边商业物业价格一览表 44附表9银座商城 45附表10银座购物广场 46附表11万达沃尔玛商业广场 47附表12贵和购物中心 48附表13贵和商厦 50附表14人民商场 51附表15洪楼大润发超市 52附表16济南华联商厦 53附表17嘉华购物广场 54表18经四路路段人流、车流统计 55表19经二路部分路段人流、车流统计 56表20泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 58附表21泉城路业态分布情况表 60附图商铺调查价格铺位(部分) 61第一部分宏观环境研究一、济南市2003年经济总量分析,%,,为1997年以来7年间增速最高的年份,人均国内生产总值23632元,%。其中,,%;,%;,%。济南城市市区人口规划将逐步达到400万人,%,到2007年全市将实现国内生产总值2100亿元;另外,2003年全社会固定资产投资、社会商品零售总额双双超过500亿元,、。(一)工业生产和效益快速增长,%,,,其中:%,,成为推动全市经济增长的主要动力。2003年,,%,增幅水平达到了1993年以来的最高水平;销售收入突破千亿大关,,%,超过到2007年达到2500亿元,年均增长22%的速度,;利税首次超过百亿,,%。在281种主要工业产品中,产量同比增长的198种,%。其中,小型电子计算机(服务器)增幅达92%,%。(二)农业和农村经济稳步发展。%(%),%,%,%。蔬菜、%,成为农业经济的支柱产业。从产量及增长速度上看,,%;,%;,%。农业产业化步伐加快,全市年销售收入500万元以上农业龙头企业发展到109家,其中超亿元企业12家。(三)经济增长的“三大亮点”呈现快速发展高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到26%,比上年提高2个百分点,达到343亿元,%,。,%,%。对外贸易继续扩大,,比上年增长35%。,增长48%;,%。(四)固定资产投资快速增长,%。其中:,%;,%。在完成投资中,,%,占据主体地位,%;,%;,增长225%。(五)商贸流通、现代服务业繁荣活跃商业新型业态不断涌现,传统商贸的档次水平明显提高,社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。,%。其中:,%;,%。,比上年增长15%。旅游业受“非典”影响,,