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浅谈土地估价报告.doc浅谈土地估价报告【摘要】土地佔价报告是评佔机构向委托方说明评佔情况、程序和结论的书面文件,是估价机构向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。估价报告书的质量高低,不仅反映估价人员的水平,而且直接关系到冇关各方的利益。因此,估价机构应对报告质量给予足够重视。本文就土地估价过程中涉及到的报告格式、内容、方法等方面问题作以探讨。【关键词】土地估价报告格式内容土地估价报告是记述估价成呆的文件,报告的规范格式由摘要、估价对象界定、土地估价结果、附件四部分组成。一、 摘要摘要部分是就项目名称、委托方、估价期日、价格结果等方而作以简明扼要的说明,同时为了做到责任明确,加强房地产中介服务管理,须由参加本次估价的土地估价师签名,注明十•地估价师资格证书号,并出土地估价机构加盖公章,以便于土地管理部门进一步审核确认。此部分值得注意的另一主要问题是对价格结果的说明应该明确。土地价格按其表示单位可分为总地价、单位面积地价和楼而地价三种类型。总地价是指待估宗地的整体价格,一般不能说明价格水平的高低;单位面积地价是指单位土地面积的土地估价;楼面地价,又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。对估价结果的完整说明应包括以上三种地价,并附大写金额。再有,考虑到资金的吋间价值及房地产市场状况变化对土地价格的影响,必须明确所评估价格的具体时点,即估价期日。二、 估价对象界定木部分在说明委托方、受托方及估价口的、估价日期、估价期日的同吋,首先应明确估价对彖、地价定义并针对具体待估宗地分析其影响因素。•估价对象宗地自身条件是影响其价格水平高低的重要因索,评估土地价格时,首先应明确待估宗地的登记状况、权利状况、建筑物及地上附着物状况。土地登记状况包描土地位置、用途、四至、面积、级别、权属性质、土地登记证书号、地籍图、宗地号等。此部分对土地登记状况描述应该全而不能缺项。土地权利状况是要说明待估宗地的所有权、使用权、他项权利状况,以出让方式取得土地使用权还要说明已使用年限和剩余使用年限。其中他项权利状况主要应说明估价对象在估价吋点是否存在他项权利,如存在则应详加说明。地上建筑物及其附着物状况对土地价格有很大的影响。因此,对土地的认识,应清楚土地的现状用途。•地价影响因素分析一般将土地估价的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一般因索是指包括税收政策、产业政策、城市经济发展等对该地区的土地估价水平有普遍影响的因素;区域因素则指对某地区的土地估价有所影响的因素;个别因素是指由于土地自身的条件对土地价格水平有影响的因素。值得注意的是,不同类型的用地所要考虑的彩响因素应各冇侧重。地价定义土地估价因土地用途、权利状况、开发利用程度、剩余使用年限的不同而有很大差异,因此,需要对待估宗地的评估价格在以上几个方面有一定明确界定。土地用途大类一般分为居住用地、商业用地、工业用地等类型。土地价格应是在合法使用前捉下的最冇效使用用途的价格,因此,地价定义首先应说明所评估的地价是何种用途下的地价。土地价格按照交易的土地产权状况可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格等类型。价格定义中应对评估价格所对应的权利状况加以说明。开发利用程度应分宗地内外分别说明土地实际开发程度和木项估价所设定的开发程度。当前我国的土地交易价格主要为有限年期的土地使用权价格,使用年期的长短是影响土地的重要因素,价