珠海市物业管理招标投标管理办法.doc

珠海市物业管理招标投标管理办法.doc珠海市物业管理招标投标管理办法第一章总则第一条【目的】为了规范物业服务项目招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业服务市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及其他有关法律、法规、规章规定,制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于本市范围内物业服务项目的招标投标活动。第三条【主管部门】市物业管理行政主管部门(以下简称“市物业主管部门”)应当建立物业管理招标投标平台,负责指导、监督本市行政区域内物业服务项目的招标投标活动。各区物业管理行政主管部门(以下简称“区物业主管部门”)负责指导、监督本辖区内物业服务项目的招标投标活动。镇人民政府、街道办事处(以下简称''镇街”)负责指导、监督本辖区内物业服务项目的招标投标活动。第四条【基本原则】物业服务项目的招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。第五条【依法招标】任何单位和个人不得违反法律、法规、规章和规范性文件规定,限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标,不得以任何方式非法干预物业服务项目的招标投标活动。第二章招标第六条【招标主体】本办法所称招标人是指依法对物业服务项目提出招标、组织招标的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构。任何单位和个人不得将一个物业服务项目化整为零规避招标或者为不具备投标资格的物业服务企业创造投标条件。第七条【选聘物业服务企业的方式】住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位应当通过招标方式选聘物业服务企业。业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构通过物业管理招标投标等平台,以招标的方式选聘物业服务企业,应当将招标方案交业主大会审议通过,并依法按照招标投标程序进行。业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拟不通过招标方式选聘物业服务企业的,应当组织召开业主大会会议,作出不通过招标方式选聘物业服务企业的决定,决定内容应当向全体业主公示,并书面告知区物业主管部门和镇街。提倡住宅以外的其他物业服务项目的招标人通过招标投标方式,选聘物业服务企业。第八条【招标方式】招标采用下列方式:(一) 公开招标:是指建设单位或者其委托的招标代理机构以在物业管理招标投标平台发布招标公告的方式邀请不特定的物业服务企业投标;其他招标人或者其委托的招标代理机构以在物业管理招标投标平台或者其他公开媒介发布招标公告的方式邀请不特定的物业服务企业投标。(二) 邀请招标:由建设单位或者其委托的招标代理机构通过物业管理招标投标平台邀请特定的物业服务企业投标;其他招标人或者其委托的招标代理机构通过物业管理招标投标平台或者以其他方式邀请特定的物业服务企业投标。通过招标方式选聘物业服务企业,投标人少于三个的应当重新招标。建筑物总面积超过三万平方米(不包含三万平方米)的物业管理区域,建设单位应当公开招标。第九条【牛寺殊情形】存在下列情形之一的,招标人可以向区物业主管部门申请采用协议方式选聘物业服务企业:(一) 建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域,经过两次邀请招标,投标人均少于三个的;(二) 依法应当通过公开招标选聘物业服务企业的物业服务项目,委托招标代理机构公开招标,且经过两次公开招标,投标人均少于三个的;经招标人申请,区物业主管部门应当自受理之日起的七个工作日内予以批复。业主大会向区物业主管部门申请采用协议方式选聘物业服务企业,应当向区物业主管部门提交业主大会会议同意选聘该物业服务企业及审议、批准拟签订物业服务合同的表决结果等材料。第十条【招标投标方式】鼓励招标人委托招标代理机构实施招标活动。第十一条【招标代理机构】招标代理机构应当在招标人委托的范围内实施招标活动。招标代理服务收费实行市场调节价,按照等价有偿原则,由招标人和招标代理机构协商确定,并由招标人支付。经招标人和招标代理机构约定,招标代理服务费可以由中标人承担,招标人或者招标代理机构应当在招标文件中注明。第十二条【前期物业管理招标时间】建设单位应当在下列规定时限内完成物业服务项目的招标工作:(一) 新建现售商品房项目应当在发售前三十日内完成;(二) 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成;(三) 非出售的新建物业服务项目应当在交付使用前九十日完成;(四) 法律、法规、规章和规范性文件规定的其他情形。第十三条【业主、业主大会等招标时间】经业主大会表决通过,决定不再续聘原物业服务企业,业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在原物业服务企业退出物业管理区域前三个月,启动物业服务企业的选聘工作。第十四条【编制招标文件】招标人应当根据