上海海湾别墅整体策划案.docx

上海海湾别墅整体策划案.docx上海海湾別墅整体策划案中国最庞大的下载资料库(整理•版权归原作者所有)如果 网站下载此资料的,不波要随意相信. 请访问3722,必要时可将此文件解密上海海湾别墅整体策划案第一部分、项口研究背景为准确市场定位,我们对海湾项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质,我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式,依托上海商品住宅市场(主要为别墅市场)相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论,以期达到如下FI标:1、2、3、4、5、本特征;6、 明确海湾项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、了解上海市别墅市场的整体状况及变动趋势;了解上海市别墅市场产品设计的发展趋势;了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成悄况;掌握海湾项FI所处地块的基本特征;掌握海湾项H周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基劣势所在;7、 掌握各类目标消费群体及业内专业人十对项目的初步认中国最庞大的下载资料库()如果 网站下载此资料的,不波要随意相信. 请访问3722,必要时可将此文件解密知;8、9、明确海湾项目构建优势的市场机会及金业机会;提出海湾项目的市场定位(包括项冃定位、冃标客户定位、户型定位等)的若干思路;10、出海湾项口在后期产品设计中的若干思路和建议。笫二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、 上海別墅市场趋向成熟上海别累市场起步于80年代后期,发展一直较为缓慢,进入90年代后期,随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展,在上海出现了大批外销花园别墅群,形成上海别墅市场的第一次浪潮,但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一,市场化程度较低,因而在随后的儿年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年,随着屮国经济的持续、高速发展,作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。经过这三年的发展,上海的别墅市场已由单一的基木别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现,双复式公寓(叠中国最庞大的下载资料库(整理•版权归原作者所有)如果 网站下载此资料的,不波要随意相信. 请访问3722,必要时可将此文件解密加式別墅)的形成以及近年所出现的“里弄式住宅''和“新独院住宅",均可看作是別墅的衍生产物,表明市场开始真正走向成熟。近年來,上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续15%的幅度递增,去年别墅的总体价格水平比丽年上涨了10%,而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激,可以预见,别墅类物业的需求仍将呈放大趋势,别墅市场前景看好。2、 市场供应状况分析——供应量持续放人据统计,目前上海别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。,则近2〜3年内上海别墅市场的供应最将达到940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。另外,从2001年土地出让面积的容积率来看,呈现出人幅度下降趋势,,;。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势。——区域分布以近郊为主中国最庞大的下载资料库()如果 网站下载此资料的,不波要随意相信. 请访问3722,必要时可将此文件解密据搜房网别墅数据库统计,目前沪上在建别墅有近100个,绝人部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其小闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海別墅供应量的80%以上。如下所示:区域分布图价格结构合理通过对在售别墅的总价进行分析发现,目前上海别墅供应量集屮在100万至200万价格段,占到了供应量的46%;其次是总价在200您不是在中国最庞大的下载资料库()网站下载此资料的,,必要时可将此文件解密至300万的中高档别墅,占总供应虽:的17%;而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看,上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合,不存在大的结构性才盾。价格分布图300万以上10015%100-200万46%27%中国最庞大的下载资料库(整理•版权归原作者所有)如果 网站下载此资料的,不波要随意相信. 请访问3722,必要时可将此文件解密2、 市场需求状况分析——短期内需求增长有限冃前上海约1700万人口,以5口Z家计算,约冇340万个家庭单位。按照现冇人均收入水平,结合国际惯例来统计,将有2%的家庭购买别墅,这样仅上海木地就蕴藏着6-7万套别墅的消费能力,它还未包括來自港台地区及周边省、市的购买者。,仍然有较大空间。但另一方而,目前上海市住宅市场一年近