连排别墅营销推广策划方案.docx

连排别墅营销推广策划方案.docx联排别墅营销推广策划方案一、区域市场实态分析1、项目所在房地产市场现状从国家宏观调控到区域性市场发展來看,目前重庆房地产市场所呈现出的一些阶段性特点,具体如下:、重庆市房地产市场政策环境、投资环境、开发环境、消费环境呈现日趋良好的继续发展趋势。、重庆市房地产市场在总体上呈现出“已经由传统的市场模式基本转型为具有一定现代运作模式基础”的特点,但仍处于初级阶段。、重庆市,传统的房地产开发模式已经越來越不被市场认可,更专业化、更分工化的运作模式将会成为一种崭新的模式倍受推出、随着外地大财团企业涌入重庆市房地产市场,致使较大部分实力不足的开发企业逐渐被淘汰出局,房地产市场更加规范化。、重庆市房地产市场全面进入买方市场,行业利润逐渐趋于平均化,风险因素相应增大。、重庆市房地产消费市场总体呈现“量增价升”态势,消费者购买更成熟,更加理性化。、伴随西部大开发的背景,重庆市全市GDP持续增长,居民人均可支配收入逐年增加,外资的不断进入和“八小时里程、半小时主城交通工程”已经使重庆市房地产市场区域化消费特点更加明显。、随着重庆市房地产的不断发展,个性化、多样化的消费特征日渐突出,消费市场细分变化与发展趋势日益明显,“新消费者”时代已悄然到来。、随着“郊区住宅论”的兴起,房地产消费重点方向逐渐发生转移;渝中区逐渐退岀多年的老大地位,逐步被南岸区与江北区取而代Z;这同时引起房地产开发方向的转向,势力较强的开发企业已经开始逐渐城市运营转移。2、 项目所在别墅市场总体供求现状别墅进入重庆大约在上世纪90年代,主要以锦绣山庄为代表,从而产生了重庆第一个别墅山庄;之后,重庆别墅市场岀现过短暂的小高潮,但除了为数不多的几个别墅项口,几乎无一善终。从2001、2002年开始,重庆的别墅市场才开始逐渐升稳,到了现在,重庆己经亮相和潜在的别墅项目约14个,香格里拉、龙湖•香樟林、中安•翡翠湖、比华利豪园、中华坊等共推出别墅1500套,占地而积达到了16000亩。预计未来两年内,重庆市场上还将亮相的别墅项目有8个,16000余人将成为新一代别墅主人。3、 项目周边竞争性楼盘调查从风格到文化口前从重庆别墅整体风格来看,我们听到的最多的词汇之一是北美风格或者美式别墅。即使是今天“北美风格”也占据了重庆别墅市场的主导地位。细分重庆别墅各大文化流派,我们不难看出别墅风云的端点:纯北美派:体现一种个性化的、自由奔放的、时尚的城市新贵豪宅。——代表项目:比华利豪园、棕禍泉国际花园别墅、龙湖•香樟林、龙湖•蓝湖郡、南岭雅舍、高山流水、大川水岸•加勒比联排别墅、犬景伴山雅筑等。学院派:追求细节上的精雕细塚和形式上的工整严谨,但同时又不循规守旧。——代表项口:天江•常青藤人文别墅顶级派:这类别墅将号称贵族运动的高尔夫作为“顶级”的重要硅码,以欧洲高尔夫文化的享怎、社交为主题,展现豪贵们梦想居住屮最輝眼的一道风景。——代表项目:佰富江高尔夫别墅、保利别墅。现代派:建筑形体充满了强烈的艺术色彩和极简的几何形体,给人予巨大的冲击力和震撼力。代表项目:中安•翡翠湖庭院派:一种代表屮国传统建筑文化精髓派别。如:金科屮华坊园林派:充分结合重庆山水坡地的原生地貌,以小桥流水,庭院生活为创作源泉的作品。——代表项目有天龙长青湖、山语间4、结论根据上述市场分析来看,不论是风格述是人文,其最大的特点就是“个性化”,赋予一个产品某种独特的看点将使其快速脱颖而出。对于我们的产品而言,从建筑设计到口然环境或是区域概况,都充满着浓郁的欧洲占典乡村田园生活气息,但同时又具有中式的严谨,华而不骄;因而在其推广调性及未来生活引导上我们将以一种英国绅士的尊贵及自然悠闲的贵族生活加以引导,以对自然的尊崇、对生命的尊崇、对人的尊崇贯穿于整个项口的推广。其次:项目案名与推广调性的吻合。(案名的确定)二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策1、 项目主要卖点荟萃、公园——1200亩自然生态公园有力的支撑起别墅群的大环境,同时弱化空气污染带來的负面影响。、唯一性——口前在大渡口区乃至整个西区尚没有一个纯别墅区。、身份的尊从——从小区环境的营造及星级服务等赋予居者尊贵身份的彖征。2、 项目强势、弱势分析与对策⑴、强势•唯一性• 1200亩自然公园、弱势•环境(冃前项Fl的整体环境尚未成型,而别樂最大的卖点就是口然景观)•产品形象(风格调性的吻合)•品牌支撑度(名师设计、品牌物管)•工程进度(与推广节奏的吻合)•生活服务圈的成熟度(配套)•人流稀少、人气不足(关注度)(3)、对策A、 建议先开辟一条比较幽静的通道延伸至项目腹地;B、 两边的山头绿化,营造整体环境;C、 内部环境及示范生活区的营造;D、 物管先行;E、 销售人员的招募及培训;F、 进行先期蓄势,积累客户资源;经营的成功,在一定资源配备的情况下取决于可控因索所占比例