房地产基础知识手册簿.doc

房地产行业基础知识简编一、名词解释(一)房地产相关基础知识1、房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产,是房产与地产的总称,是房屋和土地的社会经济形态。2、房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。3、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括从房屋定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。4、物业(1)居住物业一般是指供人们生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、别墅等,购买者大都以满足自用为目的。(2)商业物业也称收益性物业或投资性物业,包括酒店、写字楼、商场、商住楼等,购买者大都以投资为目的。(3)工业物业通常是为人们的生产活动提供入住空间,包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。(4)特殊物业如车站、桥梁、机场、高速公路、汽车加油站等物业,特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。5、房地产市场(1)房地产一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者所形成的市场。(2)房地产二级市场是指房地产开发市场,经营主体为房地产开发公司,经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发,然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。(3)房地产三级市场是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易,是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。6、土地权利(1)土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。(2)土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。7、土地开发(1)土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。(2)生地指可能成为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地,即待开发的国有土地,是距离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。(3)毛地是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地,即已有地上建筑物及附属设施的建筑物,将被改建的土地。(4)熟地是指已完成市政基础设施建设的土地,达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。(5)宗地是指以权属界线组成的封闭地块,是地籍的最小单元。(6)净地是指整,不存在需要进一步拆除的建筑物、构建物等设施的土地。(7)三通一平是指水通、电通、路通和场地平整。(8)七通一平是指给水桶、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。8、土地使用权出让(1)出让年限指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。其中,居住用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合用地或其他用地为50年。(2)协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(3)招标出让是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书,邀请特定或不特定的法人、自然人和其他组织参加投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。(4)拍卖出让是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。(5)挂牌出让是指市、县土地资源管理部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。9、土地价格(1)地价是指土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用。(2)土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。(3)地面价是指每平方米土地的单价,即用出让金总额除以土地总面积。(4)楼面价是指摊到每平方米建筑面积的地价,即用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。10、土地竞价(1)一次竞价是指土地招标拍卖挂牌主持人进行现场竞价,每位竞价人只能进行一次书面报价,报价后不允许进行修改,然后以价高得者的原则来确定竞价人的方式。(2)双向竞价是指在土地出让竞价中