徐州睢宁县睢宁人家项目项目定位及业态策划咨询报告.doc

DI城市发展咨询研究中心2011年04月2011年04月项目汇报内容物业市场分析周边要素分析2物业市场分析1素析开发规模论证3商业业态策划5总体开发定位4商业业态策划5居住产品策划6睢宁相关物业市场分析1??区域商业市场分析睢宁相关物业市场分析??居住物业市场分析??结论区域商业市场分析消费能力持续增强,??2009年,睢宁县社会消费品零售总额为53亿元,近10年年均复合增长18%,超过了GDP增速(GDP近10年年均复合增长16%),%),(亿元)??与徐州其他县市相比,睢宁县人均可支配收入和人均消费支出均处于较低水平,但人均消费倾向比较高,,但人均消费倾向比较高,属于中端消费型的商业市场,需适当挖掘居民消费潜力铜山县邳州市沛县新沂市睢宁县丰县人均可支配收入(元)人均生活消费支出(元)人均消费倾向区域商业市场分析消费外溢现象存在,??睢宁县现有的商业业态低端,新兴商业业态的滞后导致睢宁市民消费外溢,随着近些年睢宁一系列商业项目的建成开业,,外溢现象趋缓-----(亿元)本地居民消费支出(亿元)消费外溢额(亿元)406080100??徐州各县市均出现了不同程度的消费外溢,,消费外溢现象显著,亟需-------,消费外溢现象显著,亟需导入新兴商业业态,满足消费者的需求-40社会消费品零售总额(亿元)本地居民消费总额(亿元)消费外溢额区域商业市场分析商业缺口分析根据区域商业配置要求和商圈辐射效应测算,随着区域常住人口和从业人口规模的不断增加,,建议规划商业面积8-10万?,其中6_7万平米左右为零售\餐饮\娱乐等一般商业类类业态,其他2--3万位文化体验、商务会所等高端业态商圈范围人口(万人)渗透率有效人口(万人)2月人均消费(元)消费总额(万元)坪效(元/平方米)3区域捕获率项目潜在份额项目可支撑面积(万平方米)核心辐射常住人群2080%168501360070%%168501360080070%30%%%-6公常住人口3040%1285010,20080050%30%%从业人群2020%48503,40030%%145007,0008005%30%:??测算方法:商圈承载能力法测算方法:商圈承载能力法注:,可支撑面积=人口×渗透率×月人均消费额×区域捕获率×项目潜在份额?,来自外围商圈的消费者人数以全部客群的30%计,即外围辐射范围有效人口=(核心范围有效人口+次级范围有效人口)×3/=社会消费品零售总额?商业营业总面积,取2010年预测值为1082元/平米区域商业市场分析——现状商业集中布局,发展趋势良好??睢宁现有的商业布局呈核状,主要集中在元府路片区,位于老城核心区,以元府路为主轴线,形成了以新城核心商区区,位于老城核心区,以元府路为主轴线,形成了以传统百货、休闲娱乐、金融为主的商业核心区??睢宁未来商业布局的主要趋势是县城以北(新城核心商业区)、以西(城西商业片区)地区;将主要引进中高端业态,商业发展趋势良好城西商业区基地元府商业片区商业中心集中区域定位商业中心集中区域定位元府路商业片区横向:元府路、八一路;纵向:中山、红叶、文学路商贸金融服务中心,老城核心商业区新城中心区文学路新城核心商业区西北环路、行武路交界处商贸集中、休闲娱乐、金融服务为主元府路、八一西路居住区级商业中心,围城西商业区元府路、八一西路交界处苏源路沿线居住区级商业中心,围绕居住区,商贸为主区域商业市场分析——现状商圈相对单一,商业业