南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告模板.doc

南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告九龙湖项目产品塑造报告绿地集团南昌房地产事业部2012年4月23日项目概况:1、项目区位:1、项目来源:出让2、地块位置:区位:项目位于九龙湖组团片区的西客站组团,它是南昌“西进”、“南延”战略意图实现的重要空间依托,是江西省西南部城镇对接南昌的重要门户地区,是南昌带动西南城镇发展的战略性区。备注:西客站规划范围主要指生米大桥西连接线以南,320国道以东、赣江以西、站前南大道以北的地区,。项目四至:北接安丰路(向甫铁路)、南临站前南大道、东接丰和南大道、西接龙岗大道。本案示意图:3、规划用地指标(首批开发用地):土地面积(亩)用地性质容易率总建筑面积(万㎡):1、城市南延,九龙湖组团将由城市的边缘融入都市区一体化发展。九龙湖组团规划范围:规划中的南昌九龙湖组团位于赣江以西、城市二环与高速西外环之间地域,规划面积约100平方公里,规划人口规模为70万人。2008年1月成立九龙湖管理处,下辖四个行政村两个管理站。现组团内常住人口约1万人,。组团功能定位:规划区按“两片五区”总体布局空间结构,将打造成集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的,功能相对独立的生态宜居新城。轨道交通规划:项目位于地铁2号线的起点。2、九龙湖组团将作为南昌都市圈的城市副中心打造。2010年2月22日,南昌市通过了《南昌市山江湖综合开发战略——外围组团规划》,包括乐化组团、瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组团、湾里组团。将五大组团开发建设作为南昌市山江湖综合开发战略重要内容,九龙湖组团的发展定位为集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的功能相对独立的生态宜居新城,打造成现代化的区域交通枢纽和生产性服务中心,建设成为南昌都市圈的城市副中心。整体布局:两片五区一主两副多星1)两片为生活片和生产片,生活片生活环境优越,顺接红角洲,布局生活和生产服务配套功能。生产片则临高速、铁路、国道布局工业生产和物流市场等产业功能。2)五区为西客站商贸居住综合区、九龙湖生态综合区、望城生活配套综合区、望城物流产业发展区、长堎外商投资工业区。3)在公共服务中心方面,则按“一主两副多星”模式来规划。一主为西客站站前城市副中心,两副为滨江片区中心、望城片区中心,多星则根据各功能组团或居住邻里布局相应等级的配套服务中心。交通:外环高速、地铁规划线、物流等综合性交通枢纽。城市发展方向、人口密集、物流集散都将助力九龙湖组团发展。利好分析:1、南昌奥体中心在七城会期间投入使用,大大地提升了社会对九龙湖区域的认知度2、省政府将迁至九龙湖消息在坊间广为流传,为未来区域炒作造势。3、九龙湖设施配套高速完善,房地产市场缓慢停滞不前,区域急需实力开发商撬动市场杠杆,快速导入居住人群,营造良好的居住氛围。九龙湖片区近年市场情况:1、近年区域房地产发展概况:A、市场发展现状:九龙湖片区尚处于发展的初步阶段,以“南昌都市圈的城市副中心”为目标的发展轨迹值得期待。当前在售的房地产项目非常有限,以风雅蓝山和华南城为主,风雅蓝山是九龙湖第一个商业住宅项目,一经推出便受到市场的欢迎。B、案例分析:项目名称华南城风雅蓝山项目位置红角洲与九龙湖交汇处南昌望城新区物华路55号土地面积200万平方米(含商业)(含商业)、高层多层、小高层、 户型88-115平米116-126平米销售价格4800元/平米4000元/平米客户分析投资客和刚需客户,投资客比例占到60%刚需为主、投资为辅2、九龙湖片区未来市场研判:政策机遇:依托华南城物流城及在建的西客站,政府将重点将九龙湖片区打造为物流为主的居住新城,加快了九龙湖片区的房地产发展。城运概念:城运会的举办,加速了区域的基础设施建设,改变南昌市民对九龙湖片区的认知。轨道提速:轨道2号线、轨道4号线规划以及西客站的告诉建设,九龙湖片区将形成围绕轨道交通、物流运输的综合功能区为核心,产业两翼发展,外围适度轴向拓展的空间格局。巨大需求:巨大的物流市场所带动的就业、生活人口将成为九龙湖片区的主要人口导入途径之一,未来规划70万居住人口,居住需求迫切中寻求释放。地块SWOT分析:优势(S):红谷滩中心区房地产基本开发完毕,九龙湖片区规模已经形成,具有先天性区域快速发展成熟机制。项目地处九龙湖片区新中心,紧邻西客站具有较强的地块辐射效应轨道交通规划先天条件好,2号、4号地铁线路交汇聚合,带来未来商业发展新商机。劣势(W):地块周边当前缺乏必要性生活配套设施。区域缺乏整体开发效应,给客户与老城区的“心理距离”较远当前区域人口现有数量相对不高,区域整体形象素质不高威胁(T):项目开发客源面不大,基本