关于对东海岸酒店公寓经营模式的调查分析.doc

关于对东海岸度假式公寓经营模式的调查分析报告
第一部分:基本情况
第二部分:调查分析
第三部分:东海岸经营模式分析探讨
为了把握东海岸酒店式公寓经营模式,1月23日下午,我们前往位于大梅沙的心海假日、海景酒店,以顾客身份对其经营模式及相关问题点进行调查和探访。
第一部分:基本情况分析:
心海假日是由深圳市腾嘉利实业发展有限公司投资,对外宣传其物业管理由第一太平戴维斯物业顾问有限公司担任物业顾问,其真正物业管理公司为2002年成立的“汕头市东海岸物业管理有限公司”,于2002年10月介入物业管理。
一、物业基本情况:
心海假日座落在大梅沙海滨公园东侧,离海岸仅200米左右,用地面积3999平米,总建筑面积为8955平方米(上述为一期,二期为住宅,我们主要针对一期进行探访),是一栋美式“四星级的海滨度假公寓”,称其由美国都市国际设计院设计,共100余套。
心海假日的户型面积为约45平米(有为数不多的60平米、及100余平米2套),每套公寓集餐厅、书房、厨房、就寝区、洗手间、娱乐室于一室。提供全套家电:电视、小电冰箱、微波炉、热水器、电磁炉及床上用品衣柜等等……
二、物业定位客户群:
有一定经济基础、年龄35岁左右,家庭人口数比较相近,一般为3人左右。
置业目的为调节家庭的生活气氛,丰富家庭生活内容,创造与朋友和业务合作伙伴在新环境下沟通的氛围为主要动机,功能主要为投资度假型物业。
物业主要表现为内销,多为二次置业。
三、物业销售情况及投资模式:
心海假日共100余套,现销售率为90%左右,剩余10多套,情况良好,主要售出45平米户型公寓。下面为销售分析:
:总价37万,一次性付款为351500(95折),七成十年按揭(98折)首期112600元。
:总价46万,外加6万元装修款(一次性支付),一次性付款为437000(95折),七成十年按揭(98折)首期450800元。
投资模式:所有物业业主可选择自用和投资,选择投资(包括自用物业的投资期)的物业统一由物业公司代理操作,统一年终分红投资收益:
总收益=[租金总收入-(经营成本+税费+物业出租手续费)]*物业价值/总委托物业价值*积分系数
总收益为业主委托年终总收益
业主年终实际收益为在物业公司扣除业主委托年终总收益的10%利润提成后的实际收益
其中“经营成本+税费+物业出租手续费”;
积分系数估计为鼓励业主提供出租而按不同出租期及期限长短不同而确定的系数。
在物业公司代理经营的情况下,心海假日之东海岸物业管理公司每半年公布一次财务(业主收益)报表,年终业主分红,并接受业主监督。
投资回报:在调查大梅沙片区酒店开房及入住率、出租率分析,同比心海假日房屋质素,我们的结论是:
:物业管理费为260元/月套,同比出租价格为300元/天,入住率为30%(年度平均),月收益为300*30%*30=2700元,另业主可获20天的入住享用。
:物业管理费为350元/月套,同比出租价格为400元/天,入住率为30%(平均),月收益为400*30*30%=3600元,另业主可获20天的入住享用。
四、公寓管理:
心海假日物业管理公司为新近成立的“汕头市东海岸物业管理公司”,