房地产税收筹划.doc

:..房地产税收筹划全流程案例2018-06-1511:30目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划2、开发建设环节的税收筹划3、房产销售环节的税收筹划4、售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况(一)已建项目嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。,总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。㎡,㎡。项目一期于2011年7月30日开工,,于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等,项目规划指标如下:(1)总建筑面积:169590平方米;(2)容积率:(3)公建配套设施面积:;(4)可售面积:,其中:①②③(二)拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明,在此不再累述。二、项目筹划总体思路嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带,2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡,临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进,该年南*市整体供应量不足,2011年基本没有剩余存量,因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户,市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。因此,一期竣工当年,项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送,总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧,中间几乎没有断档期,成本又相比较高,筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划,一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议,有利于企业减少纳税成本,提高企业利润率,从而提高企业的市场竞争力,另一方面保证项目实施的可行性,提高资金利用率。从实际出发,通过不同的经营环节,顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去,更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手,针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中,就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米,其中就地安置等面积偿还4000平方米,其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米,以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元,可售总面积50000平方米,其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例,提出以下两种契税缴纳方案:方案一:拆迁过程中,货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据,就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。回迁部分契税的计税依据为:4000平方