[长沙]高端别墅项目营销执行方案图标丰富210页.zip

目录纲要定位篇项目篇项目现状及硬件价值理解形象定位及客户定位营销执行篇营销目标及营销执行市场篇07年度回顾及08年度展望2007长沙高端市场回顾市场篇长沙高端物业市场国土资源部从2003年起,开始禁止别墅用地的批报,近年来不断颁布的宏观调控政策,也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。但是,随着居民消费能力提高和居住观念的改变,高端物业市场依然持续走高,特别是今年长沙别墅供应量超大,而市场需求毕竟是有限的,产品也存在同质化竞争。因此,对目前长沙高端物业市场发展趋势进行的分析前,首先让我们来盘点一下针对高端物业市场已推出的一系列的宏观调控政策2005年2006年2007年七部委新政别墅土地闲置两年以上要收回国土资源部别墅建设用地审批叫停国土资源部“别墅”准确界定国土资源部对别墅类项目进行清理限制外籍人士购房细则出台央行六次加息土地增值税开征二套房政策出台国土部39号令加强土地清理限外政策升级物权法的正式运行07年整个年度房价的不断攀升,再加上整个经济环境强劲的增长。直接导致CPI随之高涨,国家面对日益严峻的经济形势必然加强宏观政策干预力度,通过政策指向来引导国民经济进行“软着落”。冷静的观察,我们会从中发现,国家针对整个国民经济的调控的意图并不是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康发展,因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利率,提高二次购房首付比例,限制外资对房地产投资,通过一系列的政策手段步步压缩房地产行业中存在的“泡沫”。而现阶段整个房地产市场在经历了一段极具膨胀期后,当头被浇了一盆“冷水”,在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬天明显感觉到“寒气逼人”。2008关键词“稳中从紧”!2007年,长沙全年上市别墅项目有20多个,(包含其他物业),,,在第四季度则达到了长沙历史最高峰。别墅市场销售量占2007年商品房上市总量的20%左右。权威数据显示,估计未来3~5年内,长沙别墅开发将有2万~3万亩。种种迹象表明,长沙别墅发展期已经到来。市场数据显示,目前,长沙别墅产品供应量达到了5205套,其中以联排别墅居首位,达3067套,占到长沙市别墅类产品供应总量的近六成;作为景观资源占有率最高的产品,独立别墅供应总量为1650套。在长沙这个经济相对不是特别发达的“二线城市”,顶级别墅、联排别墅的热销似乎有些出人意料。国家土地宏观调控的力度,让人们看到了别墅的投资前景,并成为高端市场的强大支撑。长沙高端物业别墅市场2007年总结2008长沙高端市场展望市场篇项目名称占地面积建筑面积物业类型开盘时间销售均价XX二期38万方14万方纯独栋07,,97800XX城106万方65万方别墅07,,,,107300XX53万方30万方别墅阳房07,,45800XX汇景8万方19万方别墅,洋房,高层07,125600XX22万方15万独立,联排,叠加07,,洋房,高层07,6760008年在售项目08年在售别墅项目纯独栋与普通别墅价格整体走势别墅物业价差进一步拉开。07年12月份以来,长沙独立别墅均价为10000元以上/㎡,类别墅产品均价为5000-9000元/㎡(除XX双拼在14000/㎡),其比值达到了2:1,而据官方数据库显示,:1,由此可知,别墅与类别墅细分更加明显。