个人房地产投资-课件（PPT·精·选）.ppt

1房地产金融Real Estate Finance第7章个人房地产投资本章包含如下内容:?个人房地产投资概述?个人房地产投资的估价?个人房地产投资分析?个人房地产投资与风险2房地产金融Real Estate Finance个人房地产投资概述?房地产投资的优势与劣势优势:–可观的投资收益?房地产投资的收入和成本均收益率高于银行存款和债券,仅次于股票?我国的机会:城市化–财务杠杆?运用财务杠杆的优势:一个简单例子?房地产是我国的现行个人投资方式中唯一可以运用财务杠杆的3房地产金融Real Estate Finance–所得税优势?在大多数西方国家,购房贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减其应税所得。?房租是在缴纳所得税后支付的,而贷款买房的还本(相当于房屋折旧)付息是在税前支付的,这就是买房的避税效应。?对于,买房一段时间后出售的人,折旧的提取将地房屋的账面价值,从而增加卖出时的资本利得,对资本利得的征税,抵消了部分避税效应,但延迟纳税也是有好处的。?目前,我国个人所得税制度不完善,没有上述优惠。但上海有一些尝试。4房地产金融Real Estate Finance–对抗通货膨胀?银行存款、债券的价值会受到通货膨胀的侵蚀;而房地产、股票往往能抵消通货膨胀的影响。?通货膨胀对房地产的影响:建筑成本的上升、租金的上涨,推动房地产价格的上涨。劣势:–流动性略差–要求的投资金额大–高风险?其风险程度与收益程度对应?房地产的周期?杠杆效应更放大了风险5房地产金融Real Estate Finance?个人房地产投资的方式–直接房地产投资与间接房地产投资?间接房地产投资包括:投资房地产公司股票、房地产信托投资–期房投资与现房投资?期房投资:预售房与楼花(香港地区)?期房投资与现房投资的比较?我国住房投资的交易成本(上海为例)–交易代理费(二手房)–契税–营业税及其附加6房地产金融Real Estate Finance上海市二手房过户交易费用(2005)%%交易中心2手续费5元/平方米(上下家各付一半)%非普通住房3%交易中心4权证登记费免交100元交易中心5权证贴花免交5元/本交易中心6地基图免交25元--192元交易中心7代理费1%1%中介机构或经纪公司7房地产金融Real Estate Finance个人房地产投资的估价–个人房地产投资需要抓住被低估的投资机会。–个人房地产投资的估价不同于为其它目的(抵押、保险等)强制性房地产估价。?比较法–过程:找到可比对象,比较修正–关键:找到最接近的可比实例?收益法–收益乘数法8房地产金融Real Estate ?收益乘数106 92098 28094 80064 000净收益(NOI)19%22%21%20%运营费用率132 000126 000120 00080 000实际收入810 000770 000740 000?价格CBA可比实例估价对象注:收益乘数= NOI / 价格9房地产金融Real Estate Finance–收益现金流折现法?原理?无限期的公式:–NOI不变:P = NOI / r–NOI以比率g递增:P = NOI / (r–g)–引伸出的几个问题:?租金增长率与房价增长率的关系–房价(P)与租金(近似为NOI ):P = NOI / (r–g)–租金增长率g越高,房价越高–租金增长率g越高,房价的增长率越高–那么投资于高租金增长率的房地产是否能获得较高的投资回报?不是10房地产金融Real Estate Finance?租金价格下降是否一定带来房地产价格下降?–此问题的关键在于租金的下降是暂时的还是长期的。?利率变动对房地产价格和投资收益的影响–贴现率的下降,会使房地产价格上升–贴现率下降带来的房地产价格上升会使投资者获得额外的收益吗?–例:见下页–市场的有效性:如果这种利率下降已经被市场预期到,那么投资者就不可能取得高于市场的投资回报。