我国物业管理业主公约法律条文.doc

我国物业管理业主公约法律条文活动的手段。而且在物业管理区域内物业管理企业从某个角度上也是非业主物业使用人之一。因此,业主公约应当对物业管理企业也产生法律效力。如果物业管理服务合同与业主公约有不一致之处,应以业主公约为准。(5)由于非业主使用人和物业继受人在入住时可能并不知晓业主公约的内容,各国法例均规定公约须置于建筑物内易被看到的地方,以公示的方式对他们产生约束力。(二)业主公约的生效。这包括: 第一,生效条件。对业主公约的生效条件,《条例》和地方性法规未作规定。学理上可以比照民事法律行为的生效条件。笔者认为,业主公约的生效一般应包括以下要件: (1)业主公约签订的当事人须具有相应的行为能力。(2)业主公约的内容不得违反国家法律法规的规定以及公序良俗。(3)业主公约签订的当事人需有真实的意思表示。如果不符合上述生效要件,业主可以向法院提起诉讼,请求业主公约无效或者撤销。第二,生效时间。业主公约何时产生效力,也是一个颇有争议的问题。目前,对此有以下几种说法: (1)业主公约应当由第一次业主大会通过后生效。如《上海市居住物业管理条例》第15条规定“业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。”(2)业主公约自一定比例的业主签订后生效。如《深圳经济特区住宅物业管理条例》第35条规定“业主公约在住宅区入住率达到30%后,经已入住业主中持有半数以上投票权的业主签订后生效。”(3)自政府主管部门登记后生效。如我国香港地区公契以在土地注册处注册为生效要件。对于以上说法,我们不妨一一进行评述: (1)要求业主大会通过后生效难以实现。从建设单位第一套房屋卖出时起到第一次业主大会的召开时间是不确定的,一般时间跨度较大,有的达几年之长,那么在一个很长的时间没有召开业主大会,业主公约在此期间不发生效力,必然会影响正常的物业管理秩序。(2)要求经少数比例的业主签订后生效存在与以上第一种说法同样的弊病。而且由于达到一定比例法定数量的最后一位业主入住的时间是不确定的,具有隐蔽性,实际上业主公约的生效时间也就难以确定。(3)业主公约涉及到一定社区的公共利益,为了防止建设单位加入不公正条款,要求公约事先经过政府部门的登记,有着积极的意义。然而登记是基于行政机关的日常管理权力所进行的一般性管理活动,其不是自治公约生效与否的要件。要求以登记为生效要件实在有违业主公约的自治法本性。那么,应当以何时作为业主公约的生效时间呢?笔者认为,应当以建设单位与第一位业主签约的时间为准。这里就有一个问题,普通的民事契约一般不能约束契约的第三人,而业主公约的当事人虽然只是建设单位与第一位业主,但它却可以约束随后的所有其他业主,业主公约的此种效力的依据在哪里?这完全是法律强制性逻辑的结果。我们可以看到,基于上述评述的观点,要求业主公约全体业主签订生效几乎在实际上是不可行的,因此为了业主公约的实施能够切实、高效、简洁,也同时出于对维护业主现实利益的考虑,法律可以强制性要求业主公约对其他后来的业主产生效力。而至于由此可能产生的对其他业主的不利后果,可以通过其他法律的手段进行削减或者平衡,如要求建设单位应参照政府公布的示范文本来制定业主公约并到政府部门备案、允许业主召开业主大会对业主公约进行》第22条规定:“建设单位应在销售物业之前,制定业主临时公约”。那么,由建设单位制定业主公约是否合理?对此学界是存在争论的。我们不妨对几个可能制定业主公约的主体作出分析。(一)由政府部门来制定。这样做的好处是可以使得业主公约具有一定的政府公信力,保证一定的公正性。但是业主公约是一种自治性规范。直接由政府制定,业主自治的空间将荡然无存。(二)由物业管理企业来制定。虽然物业管理企业在业主入住以前就已对物业进行管理,但是业主购房时直接发生法律关系是建设单位而不是物业管理企业,物业管理企业只是基于与建设单位签订的前期物业管理合同而附属存在的。物业管理企业没有制定公约的义务。而且物业管理企业是为业主的物业财产进行服务的,由其制定公约有损害业主利益之虞。(三)由业主召开业主大会来制定。这一做法似乎最合情合理。然而很多情况下,物业建成后,业主的入住是一个陆续的过程,而且召集业主大会并使业主达成共识的困难较多,费时费力,效率低,成本高,故业主大会并不能立即成立,这时物业的使用、维护、管理可能处于混乱无序的状态,无法及时有效地建立和谐的生活秩序,因此业主公约在物业买受人购买物业时就须存在,所以一开始就由业主召开业主大会制定业主公约不切实际。(四)由建设单位来制定。首先,建设单位自己拥有物业,是业主,而且是第一业主。这是建设单位能够制定业主公约的基本依据。其次,建设单位制定具有简明、实用、高效的优点。这就是许多国家与地区采取建设单位制定公约模式的原因。建设单位是一个角色很特殊的业主。一方面,它的利益可能与其他业主一