项目综述:地处江桥,55万㎡规模,商业为主,13万㎡住宅*第一章、江桥楼市简述一、量价走势:楼市回暖成交期楼市“拐点”潜伏期金融危机影响期量价小节:刚需带动回暖,成交增长明显,价格小幅上扬,未来预期乐观江桥竞品项目名称嘉城盐湖新居华江景城天际蓝桥嘉宝都市港湾(二期)地理位置曹安路2378号曹安路2831弄海波路333弄华江支路328弄新郁路199弄面积范围60-125㎡68-106㎡63-160㎡57-129㎡70-146㎡主力户型二房二房二房一房、二房二房、三房主力面积84-95㎡85㎡98-113㎡57-97㎡91-146㎡单价范围11000元/㎡8500元/㎡10800元/㎡9000元/㎡14000元/㎡总价范围66-138万/户58-90万/户68-173万/户51-116/户98-204万/户主力总价92-104万/户81万/户106-122万/户51-87万/户127-204万/%94%75%52%98%剩余可售417套21套188套238套21套最新动向8月下旬将有新推100多套13000均价8月30日将有200套新推11000以上7月有新推12000均价9月将新推14000均价尾盘销售主要卖点江桥第一大盘单价较低品质较好一房较多周边配套较完善在售分布:曹安沿线集中开发,项目位置略有偏离嘉宝都市港湾华江景城嘉城天际蓝桥盐湖新居本案集中开发区域第二章、竞品分析竞品一:嘉城探索机会客户机会生活品质改善后希望离开老工人新村提升整体居住品质“升级换代”舒适型二房、三房一房、经济型二房因虹桥交通枢纽、真如副中心、普陀城区改造而区域动拆迁产生的大量置业需求因家庭结构变动而产生的刚性需求,新婚族、养老族等“换巢”新上海人渴望在上海扎根,日渐攀升的房价使这个群体走向城市边缘;这个群体对区域无过多情节,重视的是生活便利性、对价格敏感产业客户因就近置业,考虑产品性价比选择这里“安家”一房、经济型二房客户刚性需求的释放为项目提供了丰富的客源支持客户策略项目客户分布该案曹杨江桥长风真如北新泾嘉定区宝山区中心城区(浦西)闵行区客户策略客户构成与特点本地客户产业导入客户外区导入客户前期客户构成江桥、黄渡、真新等区域,自住为主,改善型需求曹安轻纺市场、桃浦物流园区,自住为主,受低价吸引受价格挤压,来自杨浦、闸北、普陀,宝山北区客户,自住为主,受低价吸引外区域动拆迁导致的购房,自住为主,受低价吸引客户特点外区导入客户本地客户近期客户构成受价格挤压,长宁、普陀区客户,其中普陀内外环间客户为购买主力江桥、黄渡客户,有一定的量但比例逐渐下降客户特点
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