武汉万科沌口大盘项目前期报告.ppt

万科沌口项目前期报告
研究工作步骤导示图
项目背景
目标解析与
核心问题界定
物业发展
建议
案例借鉴
及启示
规划建议
前期结论
验证
区位——良好的区位认知和规划利好,交通条件是地块最大的先天优势
项目位置——项目位于沌口新区博学路,沌口核心区,配套完善,周边商业集中,发展迅速,市场潜力巨大;
区域特色——区域在城市总体规划确定的“中国汽车城”,区域内集中了东风汽车集团上下游产业;
未来规划——沌口新区将扩建成辐射武汉乃至华中地区的现代制造业基地、生产服务中心、文化旅游中心和风貌独特的商住新城区;
主观认识——沌口新区具有浓厚的东风情怀,片区相对独立自主,片区高端客户群因区域缺乏高端住宅项目而外溢明显。
虽非传统的武汉核心区域,但沌口区域内区位价值良好,项目所处的新区核心价值显著。
东合中心
体育场
东风总部
地铁3号线
江汉大学
指标——规划指标限制、单调的周边环境,高地价成本带来的影响均加大了规划设计难度
技术指标
占地面积:
建筑面积:
容积率:
绿化率:不少于35%
周边环境
三角湖路——临近江汉大学校区,道路平整,人气足;
博学路——背靠泰合百花园项目,人流车流稀少;
车城西路——道路沿线集中绿岛花园、东风阳光城等大型住宅社区,居住氛围浓厚;
神龙大道——道路宽敞,属于沌口主干道之一;
3号地铁线——,预计2014年建成通车。
楼面地价:2545元/㎡
技术指标控制使得规划在一开始就受到多方面限制;
高地价高成本更使得规划需要兼顾给未来高价格实现提供基础。
三角湖路
博学路
神龙大道
车城西路
区域楼市——区域现有价格天花板远低于本案价格突破线
成交分析:
一房成交特点:2009年一房成交主要集中在50㎡以下为主,50-70㎡为辅,相对2008年70-80㎡下降较为厉害;
两房成交特点:当前成交以80-90㎡、90-100㎡、70-80㎡为主,2009年产品面积线逐渐收缩。新增50-60较为突出;
三房成交特点:成交户型段有整体拉开趋势。成交走势较为均衡,成交向90-100㎡、120-130㎡两个峰值靠拢。
四房成交特点:区内受周围后宫湖别墅对高端客服分流,成交总量较小。
2009年
月均去化(套)
整年均价(元/㎡)
一房
18
4871
两房
108
4252
三房
97
4250
四房及以上
15
5079
在置业需求相对独立和保守的的沌口市场,现状市场情况下均价突破8000元/㎡存在着极高的难度。
项目核心价值——沌口新区高价值核心区大盘
紧扣沌口新区城市价值,创新规划设计,充分发挥物业价值,实现价格突破。
A
属性界定
B
问题提出
沌口新区核心地段;
高成本,高容积率;
超大规模住宅项目;
如何紧扣区域价值?
如何进行规划设计?
如何实现价格突破?
问题的来源——如遭遇市场下降期,项目风险大增
高层
约8102元/㎡
项目正常的销售价格:
问题起源:
经济指标矛盾
问题的来源:
2545元/㎡的楼面地价成本测算
楼面地价:2545元元/㎡
不断上涨的建安成本:
高层单方成本:3000元/㎡
其他费用
(税费、营销和财务成本等):
粗估:1500元/㎡
合理利润
利润率:总成本的15%
项目周边项目价格均未超6000元,我们能否实现价格突破?是否有客户支撑这样的高价?
问题显现:
价格如何实现突破
周边项目价格:
湘隆时代:5700元/㎡;
博学华府:5500元/㎡;
东风阳光城4期:5800元/㎡;
区域内最高价项目:
金色港湾:6500元/㎡,湖景成熟超大低密度生活区。
博学华府
5500元/㎡
湘隆时代
5700元/㎡
东风阳光城
5800元/㎡
需求不是真问题——市场有能支撑价格的客户
沌口片区高端客户群扎堆,高端客户并未因价格而放弃购买;
关键是给客户什么样的理由接受这一高价?
高价项目均有资源支撑,我们凭什么支撑?
武汉新区、高成本、区域市场客户厚度有限,怎么实现高价格?
客户目标及易居对目标的思考
规避风险
拔升项目价值,能否实现高价格?有那些可行方法?适合项目的是那些方法?
突破区域价格,关键是要抓住那批有价格承受能力的客户,他们置业需求是什么?
4-5年内
销售完成
项目体量决定销售期过长,需要综合考虑产品和价格的对应关系;
我们需要确定,在价格确定情况下,何种产品带来的销售期是可以接受的。
万科目标:
易居对目标的理解: