地铁对沿线住宅房地产价格影响研究.pdf

广东工业大学
硕士学位论文
地铁对沿线住宅房地产价格影响研究
姓名:区健皓
申请学位级别:硕士
专业:土地资源管理
指导教师:唐晓莲
20100410
摘要来增值效应。因此,定量分析城市地铁的发展对周边房地产价值的影响,对城市的研究对象,建立了地铁对周边房地产价值影响的特征价格模型多元回归方程,并对回归方程进行检验。研究结果表明:广州地铁三号线沿线住宅房地产价格与其离地铁站的距离呈反比趋势,并且楼盘每远离地铁站点祝鄹裣陆祇.%,关键词:地铁;住宅价格;特征价格模型;地铁作为一种运输量大、速度快、能耗低的新型交通工具,能有效地解决大城市快速发展中常见的交通堵塞、土地资源短缺等弊端。然而,地铁除了有节约时间成本、节省交通土地资源等直接优点以外,还有强烈的正外部效应,它能提高沿线周边房地产的交通便利程度,促进区域的快速发展,并且给周边房地产带未来土地规划与利用、研究地铁开发成本与效益、制定土地基准地价,具有相当重要的理论意义和实际应用价值。本文首先阐述了地铁对房地产价格影响研究的背景与意义,总结国内外的研究进展,分析了地铁的特点和房地产价值影响因素,并且探讨了地铁促进周边房地产增值的机理;其次,分析比较了交通成本模型、特征价格模型和线性支出系统需求函数综合模型等三种计量经济学模型在研究城市地下铁路对周边房地产价格影响程度的优缺点,在充分考虑解决本研究课题的适用性和有效性的基础上进行了模型选择;最后,选择广州市地铁三号线及其沿线住宅房地产作为实证分析楼盘每远离地铁站点祝鄹裣陆ァ
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。从年英国伦敦第一条地铁开通运行至我国地下铁路的建设始于世纪年代的北京,北京地铁首段于年动重庆、大连、长春、南京等十多个城市共二十多条线路。据有关专家估计,在国家宏观政策引导和扶持下,我国在“十一五”期间,全国地下铁路投入运营里程已达区域的经济联系,节省运输成本和时间。因此,它对周边的人群有着一种强烈吸引公里建设造价需投资高达谠H嗣癖摇=刂怪辏壳拔夜嘧万人口以上的大城市中,已经有多座城市开展了城市快速轨道的建设或相关前期状况,这么巨大的投资额,绝大部分是依靠政府财力和银行贷款来独立实现融资,按现在这种融资状况,对城市地下铁路未来的发展并不是一个好的现状。随着我国社会经济的不断发展、城市化进程的不断加速、城市人口的急剧增加,今,全球已经有个国家多个城市修建了地铁,地下铁路已经开始成为目前大都市公共交通的主要方式。工,年完工。时至世纪年代末,我国仅有北京和天津两个城市拥有地铁,而到了年底,全国已开通地下铁路的城市有北京、上海、天津、深圳、广州、到公里左右,在昶诩洌菇ɑ嵊ɡ锏牡靥ǔ刹投入运营,可以说,我国地下铁路真正开始进入一个蓬勃发展时期。地铁拥有其它公交方式不可比拟的优势,如:快捷、安全、舒适、环保等等。其中最大的优势表现为:高度可达性,即地铁能缩短地区间的时间距离,加强各个力,而这种吸引力使得大量的娱乐、商务、文化设施集中于地铁沿线,促进了沿线商业的发展和沿线房地产的高密度开发,大大提高了房地产价格。可见地下铁路的建设带来的经济效益都是非常显著的,尤其是对于站点周边的房地产增值的影响更是巨大。但与此同时,地铁的建造成本也是十分巨大的,据相关专家估计,地铁每工作,其中有个大城市已经上报了最新的地下铁路交通网的规划方案,规划建设的线路达条之多,长约公里,总投资超过亿元。按照目前政府的融资第一章绪论
对于地铁的建造者——城市地方政府,只能通过出售沿线土地获取收益。而这种途地铁建设所带来的土地、房屋的增值等正外部效应,绝大部分被开发商所占有,径一来回收资金的时候较长,二来从地铁的建造投入与属于政府部分的土地收入中考虑投入产出比例较低。从受益和市场经济的角度来考察一下国内外城市地下铁路建设资金的负担情况,就会发现明显的不平衡现象:一方面,沿线土地使用权所有者和住宅开发者等只需支付少量的代价就可以得到地铁为其带来大量的增值效益:另一方面,地铁的使用者却要负担高额的票价,同时地下铁路的建造企业往往也会因负担高额的建设与运营成本而导致亏本经营,或者需要政府提供大量的补贴才能维持。这样,二者存在着明显的负担不平衡。如广少地铁畔撸ǔ公里,;地下建筑面积万平方米。总投资额达谠#。据广州市地铁总公司总经理卢光霖介绍,政府地铁建造的资金来源多依靠市财政投入和国外银行贷款,其中国外银行贷款利息年利率最高达ァ2豢悸枪潭ㄗ什劬桑甑靥号线年度利润只有万元,年的年度利润只有万元。即按照畔呓ㄔ投入谠5淖芡蹲识罾此悖枰年才能回本。当然,随着地铁运营的商业化,