房地产价格影响因素研究——基于徐州市房地产价格的实证分析.pdf

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摘要影响房地产价格的因素,有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等的一般因素,也有道路交通、城市设施、环境状况等的区域因素,还有建筑物本身的结构特征等的个别因素。但是,这些影响因素在不同的国家踔猎谕还业牟煌鞘泻偷厍、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以房地产价格饕R宰≌鄹为研究对象,试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下,哪些因素对房地产价格产生的影响是主要的,哪些是次要的比徽庵种鞔我蛩厥窍喽郧沂嵌,并通过对徐州市房地产价格进行定性和定量的实证研究,揭示其内在的运行机制。本文对房地产价格影响因素的研究主要由以下部分组成:首先,总结、评述了国内外对房地产价格影响因素研究的主要成果,归纳了国内对房地产价格影响因素研究的主要理论,这方面的内容由前两章构成。第一章简要阐述了房地产价格影响因素研究的意义、国内外研究现状,并归纳了本文的研究思路和研究方法;第二章阐述了我国房地产价格影响因素的主要理论。其次,分析了徐州市房地产价格现状和主要影响因素,这部分内容由第三章至第七章构成。第三章主要分析了近两年徐州市房地产价格变化情况和市场现状;第四章分析了经济及金融因素对房地产价格的影响;第五章分析了政策性因素对房地产价格的影响,并认为我国现阶段房地产市场总体上还处于政府主导型阶段,政策性因素影响较大,量化研究和分析还较难;第六章分析了城市人口与家庭结构因素对房地产价格的影响,认为人口总量对房地产价格的影响不是必然的,而只是一种潜在的支持力;第七章分析了区位因素与住宅成本对房地产价格的影响,认为城市区位决定了一个城市房地产价格的总体水平,宗地位置对价格的影响也是显而易见的,住宅成本在短期内对价格的影响并不明显。最后,本文的结论和展望部分。总结了本文的研究成果和研究的不足之处,并对今后的研究方向作了展望。关键词:房地产价格;房地产业;影响因素
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第一章导论问题的提出及研究意义随着我国城市建设的发展,房地产业宰≌滴:诵在国民经济中占有越来越重要的位置,逐步成为我均增长プ笥遥渲蟹康夭刀訥的直接贡献率与间接贡献率之和占到了%%。房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活必需品的基础产业;房地产既是生产和生活的必需品,同时也是一种资产或者说是财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题,也关系到一个城市发展的潜力和竞争力,更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。中国是一个幅员辽阔,各地发展极不均衡的大国,由于房地产产品具有空间不可移动性,加上影响房地产价格的影响因素众多而复杂,所以房地产的价格是因时、因地、因用途而异的。定性和定量研究一个城市或地区房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势,可以为当地政府进行宏观调控提供依据,为消费者提供信息支持,为房地产开发企业项目运作和银行信贷管理提供参考。影响房地产价格的因素,有土地使用制度、住房制度、城市规划、人口密度、城市化进程、经济发展状况、财政金融政策和物价水平等的一般因素,也有道路交通、城市设施、环境状况等的区域因素,还有建筑物本身的结构特征等的个别因素。但是,这些影响因素在不同的国家踔猎谕还业牟煌鞘泻偷厍、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以房地产价格饕R宰≌鄹为研究对象,试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下,哪些因素对房地产价格产生的影响是主要的,哪些是次要的比徽庵种鞔我蛩是相对的且在变化中的⑼ü孕熘菔蟹康夭鄹窠卸ㄐ院投康氖抵ぱ究,揭示其内在的运行机制。
≌饧鄹竦挠跋煲蛩寻找可靠的时间序列数据、数据的不平常时间序列特性、重要政策影响以及不稳定的价格,都意味着房地产价格实证研究是一项丰富而有挑战的工作。从国外研究文献来看,对住宅价格的实证研究主要集中在形成均衡住宅价格的动力因素、通货膨胀、管制等对价格的影响等方面。和从理论和实证角度进行文献研究,他们认为,一个简单的、统一的覆盖所有空间纬度的住宅价格理论在文献中是不存在的。文献研究表明,对住宅价格进行研究一般有两种方法,一种是从宏观经济或金融经济框架出发建模;另一种是从城市经济预测的