开封市物业管理办法、住宅专项维修资金管理办法.doc

开封市物业管理办法第一章     总则第一条为规范物业管理服务活动,促进物业管理行业健康发展,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条本办法所称物业,是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本办法所称业主,是指房屋的所有权人。本办法所称物业使用人,是指物业承租人或实际使用人。本办法所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业管理服务的企业。第四条  物业管理实行政府行政主管部门监督指导、业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制。鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化方向发展。第五条市、县(区)人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导,建立物业管理的协调机制和物业管理责任目标管理工作制度。第六条市、县(区)房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。规划、城管、发改、公安、民政、环保、园林文物、安监、工商等有关行政管理部门应在各自职责范围内,共同做好物业管理的监督管理工作。第七条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第二章业主、业主大会与业主委员会第八条已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的,经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人,在物业管理活动中视为业主。第九条物业管理区域的划分,应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素,按照方便管理、降低管理成本的原则确定。第十条尚未划分或者确需调整物业管理区域的,由县、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整,并向业主公告。第十一条一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会。物业管理区域符合下列条件之一的,应当成立业主大会:(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的;(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下,且首套房屋交付使用已满12个月的;(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%,但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。已出售公有住宅和非住宅物业,应当逐步成立业主大会,实行规范的物业管理。第十二条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致意见,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十三条符合业主大会成立条件的物业管理区域,由县、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。第十四条筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中,业主代表应不少于成员总数的1/2。筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告,公告时间不得少于7日。第十五条筹备组成立后,应当做好下列工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;(三)登记业主有关资料,并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案;(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当自成立之日起45日内,组织业主召开首次业主大会会议。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。第十六条建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份,提供联系方式。第十七条一个物业管理区域内业主在100人以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见,并将