常州青龙生活区项目策划案.doc

- 1- 前言常州青龙生活区项目报告已经四易其稿,其核心议题是项目一期开发的定位。鉴于此, 公司在前几次调研基础上重新组织了对常州市场的全面调研和分析。调研的内容和组织安排见附表。建立在全面细致的市场调研基础上, 经过研展、业务、企划和规划等部门的讨论、整合, 得出这篇策划报告,以期为项目一期开发的市场定位作出建议。报告主要分为三个部分: 第一部分是市场调研的总结, 反映本次市场调查的成果和房地产市场的现状及走势; 第二部分是项目开发定位及投资分析报告, 对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析, 试图用排除法确定项目的市场定位; 第三部分是一期开发具体定位建议, 前文解决了“为什么定位别墅开发”的问题, 本章讨论“如何进行别墅开发”,就项目一期开发运作的主要方面给出了定位建议。谨以此作为项目的策划案。二○○二年十二月- 2- 目录第一部分宏观篇一、常州概况 1、城市简介 2、区位、交通二、经济发展状况 1、经济发展 2、常州的开放经济 3、常州的工业、私营经济三、城市总体规划 1、城市结构 2、发展战略及目标 3、城市主要分区四、市政工程建设及拆迁改造 1、公共设施 2、交通 3、拆迁改造五、相关政策- 3- 第二部分市场篇一、市场供给分析 1、市场供应量 2、市场需求分析 3、 2001 年常州房地产交易情况分布图 4、供求特征二、房产总体市场分析 1、人均居住水平 2、市场区域分布 3、产品总述 4、价格总述 5、去划总述 6、客源分析 7、市场总结与预判三、公寓市场分析 1、产品分析 2、面积分析 3、单价分析 4、总价分析 5、去化分析- 4- 四、别墅市场分析 1、市场供应 2、产品分析 3、价格分析 4、去化分析 5、客源分析五、潜在竞争及走势 1、市场待开发地块 2、常州奥体花园项目分析 3、五星乡地块分析 4、市场未来走势- 5- 第三部分项目开发定位及投资分析报告一、项目立地分析 1 、项目概况 2 、项目 SWOT 分析二、项目开发定位思路三、方案 A——纯多层社区开发方案评价 1 、总体定位 2 、市场可行性分析 3 、运作周期估计 4 、项目后续运作及品牌打造分析 5、潜在市场竞争分析 6、方案经济效益评价 7、小结四、方案 B——纯别墅社区开发方案评价 1 、总体定位 2 、市场可行性分析 3 、运作周期估计 4 、项目后续运作及品牌打造分析 5 、潜在市场竞争分析 5、方案经济效益评价五、方案 C——多层+别墅组合社区开发方案评价六、项目一期开发定位- 6- 第四部分一期开发具体定位建议一、社区总体定位二、产品建议三、价格建议四、客源定位五、附加值建议六、营销时机建议第五部分结束语附1:主要别墅个案详表附2:推荐户型附3:项目调研工作进度控制表附4:青龙生活区项目工作组成员- 7- 第一部分宏观篇一、常州概况 1、城市简介?常州简称龙城,是苏南地区经济、政治、文化中心之一。?地理位置重要, 连接上海、南京两大中心城市而居于正中, 与苏州、无锡齐名, 组成著名的“苏锡常”城市带。?常州有 2500 多年的文字记载,历来是郡府所在地,有“三吴重镇”、“八邑名都”之称, 是历史文化名城。 2001 年9 月被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。?常州现辖金坛、溧阳两个市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个区。全市部面积 4375 平方公里,其中市区面积达 1864 平方公里。城区面积在江苏省内仅次于南京市,常州构筑沿海第一集团大城市的雄心凸显。?现有人口 380 万, 其中市区人口 208 万( 包含 2002 年成立的武进区、新北区城镇人口), 原市区( 老城区) 人口约 100 万, 常住人口约 85 万人, 暂住人口约 15 万人。- 8- 2、区位、交通?常州地处江苏省南部,沪宁线的中部,属长江三角洲沿海经济开发区。?常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆交通条件。市区北临长江、南濒太湖,沪宁铁路、沪宁高速、 312 国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港为国家一类开放口岸,民航常州港有通达国内 20 多个大中城市的航线。二、经济发展状况 1、经济发展?常州是著名的工业城市,以纺织、机械、电子作为支柱产业,江苏新科电子集团、长江客车厂是其优秀代表。近年来以常州国家高新区为代表的高新技术产业开始崛起,已吸引包括世界 500 强在内的多家企业入驻。?常州处于苏南经济圈, 整体经济实力雄厚, 被列入中国城市综合实力 50 强和城市投资环境 40 优。下辖的武进、溧阳、金坛三区市先后进入“中国农村经济实力百强县”。?常州私营企业比较发达,外贸出口活跃。? 2001 年底,城镇集体以上在岗职工平均工资 13108 元,城市居民全年人均可支配收入 9406 元。? 2001 年常州人均 G