一个项目从头到尾的整个过程程序.doc

一个完整的房地产项目从开始到竣工, 大致可以分以下三大部分。第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前, 房地产开发公司应办理好土地出让手续, 委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: 1 )选址定点; 2 )规划总图审查及确定规划设计条件; 3 )初步设计及施工图审查; 4 )规划报建图审查; 5 )施工报建; 6 )建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1 、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2 、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3 、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4 、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5 、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6 、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1 、人防办进行人防工程建设布局审查。 2 、国土资源局办理土地预审。 3 、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4 、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5 、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1 、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2 、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3 、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4 、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5 、国土资源局进行用地预审。 6 、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7 、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8 、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》, 发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项: 1 、公安消防支队进行消防设计审查。 2 、人防办进行人防设施审查。 3 、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件, 在建设单位缴纳有关规费后, 核发《建设工程规划许可证》(副本)。五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项: 1 、建设单位办理施工报建登记。 2 、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。 3 、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项: 由房地产管理部门办理预售登记, 核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料: 1 、以下证明材料: (1 )已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (2 )持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3 )按提供预售的商品房计算,投入开