一个项目从头到尾的整个过程程序.docx

一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作 报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1） 选址定点；
2） 规划总图审查及确定规划设计条件；
3） 初步设计及施工图审查；
4） 规划报建图审查；
5） 施工报建；
6） 建设工程竣工综合验收备案。
一、 选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、 建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、 环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、 规划部门办理项目选址意见书。
二、 规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、 人防办进行人防工程建设布局审查。
2、 国土资源局办理土地预审。
3、 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范 围进行审查。
4、 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》 。
5、 规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、 初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、 人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、 国土资源局进行用地预审。
6、 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、 建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》 ，发放《建设工程施工图设计文件审 查批准书》。
四、 规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、 公安消防支队进行消防设计审查。
2、 人防办进行人防设施审查。
3、 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》 （副本）。
五、 施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、 建设单位办理施工报建登记。
2、 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》 。
六、 商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列 证件（复印件）及资料：
1、 以下证明材料：
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