德江城南新区项目管理及前期定位分析报告.ppt

德江城南新区项目前期定位报告奥维百特地产机构·1内容提要宏、微观市场环境地理、人口及发展概况县城房地产市场发展概况区域竞品楼盘概况市场需求及消费特征地段接受度和认可度住宅物业消费需求及特征商业物业消费需求及特征SWOT列举SWOT分析SWOT分析市场定位产品定位第一章宏、微观市场环境德江县位于贵州省东北部、铜仁地区西部,东邻印江县,南接思南县,西南交遵义市风冈县,北插沿河自治县与遵义市务川自治县之间。周边多为山地,仅德江具备区域性中心城市的地理条件。第一节地理概况、人口及区域未来发展1、地理位置2010年底全县总人口52万,县城人口12万(此数据来源于德江政府网)。县城户籍常驻人口与外来流动人口总和约为13万人,。2、人口随着“三高四铁一港口”发展战略的逐步实施,德江会迎来新的发展机会,交通战略使德江在黔东北的城市地位得以迅速提升。作为国家级贫困县的不发达地区,跟诸多中等发达或发达地区走过的路一样,德江具备一定的发展前景,但底子薄,产业结构不明晰,资源优势不明显,导致发展速度不如预期理想。3、城市发展我司观点虽然受先天条件的限制,德江的发展不如民众预期,但随着交通条件的改善,德江在未来几年发展的大旋律是不会改变的,这种县域发展的机遇将给房地产市场带来新的需求和新的发展机遇,为本项目在德江的运作提供了宏观市场环境的支撑。从地理位置上看,德江具备区域性中心城市的潜质。德江的发展前景,会在发达地区积累起来的经验基础上得以快速实现。从政府到老百姓,都对未来发展抱有较高的期望值,这种期望值会在各个领域演化成需求,对房地产市场也会有新的需求产生。虽然交通条件改善了,但诸多制约条件使德江的发展受到了一定的局限和抑制,发展速度肯定不如预期的高。起步较晚,价格飞速上涨,超出市场接受度市场容量小,供应量大,对后期人口增长的依赖性强竞者对客户资源虎视眈眈,竞争进入白热化阶段第二节县城房地产市场发展概况以明显优势差别于竞争项目的产品,以快速的市场姿态抢占市场,缩短前期准备工作迅速进入销售期,以合理的价格迅速占领市场高地,争夺市场份额,注重项目推广营销策略,科学的引导市场消理念,是本项目的竞争战略。一、竞争项目供应量及销售量目前,城南新区已经公开亮相的项目有世纪明珠、多维国际、玉龙湖三个项目。世纪明珠:住宅2000余户,商业:60000平方米,住宅销售400余户多维方米,截止至调查日未销售玉龙湖:住宅4000余户,商业:140000平方米,截止至调查日未销售本项目:住宅2800余户,商业:10000余平方米,待定位。合计:住宅>10286户,商业>250000平方米上述可见德江城南新区竞争项目规模、体量庞大,后市的竞争将非常激烈。第三节典型竞争项目分析1、规划和建筑风格多维国际和世纪明珠采用了开放式的规划布局,使住宅品质无法得以提升。玉龙湖在地块布局分散的情况下,分组团规划成围合式布局,更有居住小区的感觉,在这方面的品质感略强于另外两个项目。世纪明珠、多维面拼接设计,利于各户型通风采光,而玉龙湖的设计则采用矩形平面拼接布局方式,通风采光明显受到影响。项目容积率相对较高,密度较大,总平规划布局为了兼顾大体量商业,合理性较差。三个项目均采用了现代风格建筑。二、在售项目产品对比分析