浙江温州塘下镇地块市场定位分析报告.ppt

本报告的技术思路1瑞鸿的目标和问题2问题界定及目标梳理宏观经济与区域规划研究消费习惯分析4整体定位3市场背景研究房地产市场研究0项目背景简介项目简介0项目区位——位于温州瑞安第一强镇塘下镇,紧邻规划中新城中心温州瑞安瑞安主城区塘下老镇数字塘下面积:83平方公里耕地面积:42800亩辖区:89个行政村和5个办事处人口:常住人口17万,外来人口15万人。经济:2006年GDP近60亿元;,均占瑞安市的1/4。塘下储蓄余额常年保持在50亿元左右;关键词全国小城镇综合改革和温州市小城市改革试点镇汽摩配产业为主导鱼米之乡新城中心地块地块内外部资源分析——内部为平整土地,无特殊资源,地块后期北部有河可利用,但非强势资源内部资源:地块现状为平整的土地,无特殊资源,后期北面拆迁后将会有河流。周边资源:周边沿街主要以饭店商铺为主,项目正对面为新新都大酒店项目的限制条件政策产品配比必须满足90/70政策;资金资金没有压力,,除付清地价款外,只需准备相对较少的启动项目,拿到四证即可融资;规划没有较多的规划限制,只需要符合当地规划条例1瑞鸿的目标和问题瑞鸿的目标及问题目标博取高利润,实现高单价;建立瑞鸿的公司品牌;问题1、好房子的方向确定了,要好到什么档次,当地人喜欢的好房子标准怎么定义,要好在哪里?2、项目品牌有了,公司品牌没有,项目品牌强过公司品牌,如何完成从项目品牌到公司品牌的建立?3、开发周期怎么确定,项目分期怎么推,每期做多少,具体的产品的配比怎么做?4、?基于企业战略层面对客户目标的理解企业发展战略树立企业品牌;形成特定产品线,实现规模扩张;项目开发目标高单价实现,博取高利润,为公司今后发展提供充足的经资金来源。通过本项目,实现从项目品牌到公司品牌的跨越,建立瑞鸿的优质品牌;形成镇区高端项目大规模产品线模式,复制开发,规模扩张;项目之于企业战略问题分析-价格挑战?,客户普遍对项目有较高预期,对本项目博取高价有良好的市场支撑,但受到上一级市场瑞安,温州价格体系的制约,价格挑战不能突破以此形成的市场价格梯度塘下的那个项目15000多还可以接受;对于本项目的心理价位是15000~23000元/m²,如果房价突破25000万元将难以接受;如果楼盘容积率低,25000元/m²以上的价位可以接受;塘下的楼盘要是卖到25000元/m²以上,我觉得有点贵了,不过通货膨胀一直下去,那是有可能的。塘下在人们心目中是乡下,大环境不好,建议价格不能太高,高层25000元/m²左右,总价500万元以内的可以接受。这里的人办企业很会算,现在交通比较发达,投资与自住可以去选择别的地方。