融侨城营销推广策划方案.doc

融侨城营销推广策划方案项目名称:融侨城开发单位:重庆融侨地产撰写部门:营销管理部2009年7月目录第一部分项目地块分析 4一、项目简介 4二、项目地块和指标分析 4(一)首期项目经济指标 4(二)项目地块现状 5(三)项目地块交通环境 5(四)项目地块周边环境 6(五)项目地块周边配套 6第二部分项目内外部优劣势分析 7一、项目外部竞争态势分析 7(一)区域竞争情况分析表 7(二)主要竞争楼盘情况分析表 7(三)竞争分析小结 8二、项目内部分析 8(一)项目SWOT分析 8(二)项目SWOT分析小结 9第三部分项目定位 11一、项目核心价值点及价值体系分析 11二、项目定位建议 12(一)项目总体定位 12(二)项目目标客户群体定位 13(三)项目功能定位 15(四)项目生活定位 15第四部分项目营销 16一、项目总体营销策略 16二、产品策略 16(一)产品形态 16(二)产品内涵 16(三)产品配比 16三、推盘策略 17四、价格策略 18(一)平开高走逐步提升 18(二)拉大差价多级折扣 19五、销售渠道设置 19(一)售楼部 19(二)样板示范区及看房动线 19六、项目首期营销阶段划分 21(一)工程进度预估 21(二)销售进度阶段预估 21七、销售各阶段策略 22八、各阶段主要销售工作安排 23第五部分项目推广 26一、项目名称 26二、推广目的 26三、项目推广定位 26(一)项目推广定位前提 26(二)项目推广定位 26四、项目卖点提炼 26五、项目总体推广策略 27(一)首期项目总体推广策略: 27(二)首期项目推广的主题策略: 28六、各阶段推广计划及媒体组合 28(一)形象导入期 29(二)蓄势认购期 30(三)项目强推期 32(四)项目二次开盘期 33七、项目推广的表现策略 35八、项目现场包装策划 35九、项目首期广告发布计划及费用预算 36第一部分项目地块分析一、项目简介“融侨城”项目一期A占地平方米。规划中包括一个占地280亩的湿地公园和高端居住区。其中湿地公园包括内湖、文化展示、湿地植被等等特色。居住形态更是囊括了洋房、洋房、小高层、高层等等众多物业形态。二、项目地块和指标分析(一)首期项目经济指标融侨城项目一共分5期开发,09年主要对外开售部分集中在融侨城一期A,如下图所示:具体经济指标如下:1、地块规模:首期工地范围:平方米2、总建筑面积:平方米3、综合容积率:、总建筑密度:%5、绿地率:%(二)项目地块现状1、“融侨城”项目坐落于南坪铜元局版块,是拥有悠久历史文化沉淀的居民老区,但是最近几年由于融侨半岛项目的不断成熟,此区域的居住价值正在不断体现。2、场地远眺南山,北靠浩渺长江,内拥百亩青湖。风景秀丽,宜居风尚,是大融侨版块的最大价值体现地。3、基地中地形地貌为小丘陵地貌,地形呈现较有特色的湖区山地形态,起伏不算太大。(三)项目地块交通环境融侨城交通位置非常便利,横跨三座大桥,连通三个最繁华的商圈,鹅公岩大桥连通杨家坪商圈;菜园坝大桥及长江大桥连通了解放碑及江北商圈;南坪商圈更是如同就在隔壁,周围的商业配套十分完善。菜园坝大桥上面的轻轨三号线,将于2010年初步通车,并在南桥头设有铜元局站,到时候半岛的交通会变得更加便利。(四)项目地块周边环境整个场地突显于长江上游转弯处,北西南三面临江,东接骑龙奇山脊,为典型的半岛地形,其地势的丰富变化和谷地冲沟地貌为其独特的特征之一。整个场地自东向西倾斜。整个场地的水资源可分为外水和内水两部分。外水场地为三面浩瀚奔腾的滚滚长江,具有延绵3公里长的滨江岸线;内水为场地内经雨水冲刷,地表水径流汇集于山谷集水线处,形成的较大水塘,集水面积在上千平方米。(五)项目地块周边配套由于项目地块所在区域为主城核心区域,除了满足开发的配套外,面向居民生活的配套在项目周围十分丰富,有麦德龙、南坪商圈、学校、运动中心等等,其品质、规模和数量都足够支撑如此规模和品质的楼盘。作为该区域的一个大盘,在规划中和宣传中同时可以注意对项目自身配套能力的远景描述。第二部分项目内外部优劣势分析项目最具可挖掘的切入点在本项目环绕一个占地280亩的湿地文化主题公园,并在整个项目的商业配套中考虑做一个五星级酒店等配套服务设施,同时共享大融侨的大配套,而且我们在规划上尽量做到公共休闲区融入住宅区但不骚扰住宅区。我们在对项目的区域、竞争楼盘和项目自身进行分析,由此所得到的结果如下:一、项目外部竞争态势分析(一)区域竞争情况分析表区域核心优势特点九龙坡区城市配套混杂居住渝中区城市、客群商住南岸南山区景观、品质纯居住茶园新区区域认知、品质纯居住(二)主要竞争楼盘情况分析表项目定位价格(元/平米)核心宣传点主力目标群中海国际社区国际化综合社区5000国际、商业综合大盘的追求