东方证券--房地产行业对加息的敏感分析（PDF 6）.pdf

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房房地地产产



深度报告
王树娟 CPA 房地产行业资深分析师
房地产行业对加息的敏感分析 8621-63325888×6074
wangsj@

z 利息是地产上市公司的重要刚性支出。
行业评级看好中性看淡(维持)
06 年上市公司总利息支出 65 亿元,当年实现总国家/地区中国/A 股
利润 95 亿,利息支出占净利润 65%左右。行业房地产
报告日期 2007 年 9 月 17 日
目前,地产上市公司总负债 2600 亿,其中有息负
债约 1690 亿元,主要为银行借款(约占 75%)。行业表现
若按 6%左右的利率水平计,预计 07 年行业利息房地产Ⅱ上证综合指数
4890
支出 100 亿元左右。 4390
3890
利息支出增大将带来行业未来明显的利润少增, 3390
导致银行在息税前利润分配中占更大的份额。 2890
2390
1890
z 地产公司实际利率水平不断走高,05 年 %, 1390
06 年增长至 %,未来预计更高。 890
06-09 06-10 06-11 06-12 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08
z 07 年 5 次加息共 个基点。以目前 1690 亿元
评价周期 1个月 3个月 12 个月
有息负债计,07 年加息将导致利息支出增加 20 绝对表现(%) -
亿元,未来上市公司的净利由此将少增 10 亿元以相对表现(%) -
上。

z 加息对地产行业的不同景气阶段,影响不同:
相关研究报告
¾ 在高度景气阶段,由于双重抵税效应,加息 1 《地产板块:安全边际相对较高的品种有哪些》
个基点,对行业利润的负面影响只相当于加息 2007 年 5 月
个基点以下; 《资源型地产-宏观调控的避风港,人民币升值最大受益者》
2006 年 7 月
¾ 行业一般景气阶段,加息 1 个基点,负面影响

只相当于加息 个基点(33%所得税率);
¾ 行业低迷阶段,加息 1 个基点,对行业的负面
影响就是实实在在的 1 个基点,90 年代中期
行业低迷时,许多企业正是死于利息的重压。
目前,正处于加息影响相对最小的高景气阶段。
z 虽然加息的负面影响暂为行业高增长所掩盖。但
是,每加息 1 个基点,相当于 06 年静态利润下降
约 7-8 个百分点,这样的负面影响是可观的、不
容被忽视的。
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