公摊系数、公摊率、公摊面积.doc

公摊系数、公摊率、公摊面积的概念公摊系数与公摊率的区别划分要搞清出公摊多少,首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。(房屋总价就是根据建筑面积来计算的,通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个)实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。套内面积:俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。(对于普通购房者来说,要得就是套内面积,即得房率) 有了以上几个面积指数,就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。公摊系数=公用建筑面积(即分摊面积)/套内建筑面积公摊率=公用建筑面积(即分摊面积)/建筑面积由于分摊面积是一定的,套内面积肯定小于建筑面积,所以,对同一主体而言,公摊系数是肯定大于公摊率的。当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念,这样一来可以使人感觉公摊较小,二来无法准确算出实际分摊的面积。据目前房地产市场上的操作经验,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数在10%-15%之间;带电梯的小高层住宅,公摊系数在17%-20%之间;高层住宅相对更高一些。关于房屋面积和公摊系数公摊面积=建筑面积—实用面积()公摊系数,也就是房屋的得房率。得房率标准如下:高层塔楼住宅(彩云郡1#、2#属于塔楼)(75%——78%),公摊系数为(22%——25%)高层板楼住宅(78%——85%),公摊系数为(15%——22%)小高层板楼住宅(85%——88%),公摊系数为(12%——15%)多层住宅(88%——95%),公摊系数为(5%——12%)得房率=套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)÷建筑面积用100%减去得房率就是公摊系数商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。它是由三部分组成的。一是商品房的使用面积,二是商品房的墙体面积,三是阳台面积。商品房的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积的总和。内墙面的抹灰厚度,计入使用面积内,跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。商品房的墙体面积在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼梯走道之间的分隔墙(包括山墙);非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。公用墙的墙体水平面积:对于户与户之间的公用墙面积是一家一半,对于其他公用墙面积要划分为套内部分和公用部分。套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。例如户与户之间的分隔墙是24厘米(俗称24墙),各户占12厘米。那么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙(包括山墙)的分划是12厘米计入套内面积,其余计入公用面积。在实际计算时套内面积和套内墙体面积是合并计算的。阳台面积阳台面积一般按突出墙面的阳台外围尺寸计算面积。阳台有封闭式和不封闭式,封闭式阳台计全面积,不封闭式阳台计半面积。阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积如何区分?  目前我国尚无法律对公摊面积加以约束,只有建设部的行政规章和地方