新郑房地产市场调查报告.doc

新郑房地产市场调查报告.doc2009新郑房地产市场调查报告(一)浅水湾项目概况:小区地处中华路与金城路交叉口,总占地20多亩,总建筑面积33333m2,绿化率为35%,由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成,共计住宅290多套。户型面积范围在80-140m2,该项目08年5月份动工,目前处于公开排号认筹阶段,初步定价1700-2050元/itf,现在交5万可以优惠2%,正式开盘可同时■享受其它优惠。销售推广:该项目由郑州智本行代理,以“平价也能住豪宅”为推销主题,主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部,周边竟争楼盘广告分布较集中,该广告牌位置居中,效果较明显;围墙广告在该项目工地,制作精良、主题鲜明;宣传单页风格典雅,较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近,人气旺盛,但销售现场气氛冷清,配合较少。优势:1) 产品多样化,满足不同层次人的需求;2) 双气入户,24小时供热水,太阳能路灯,智能化楼宇对讲;3) 价格较低;4) 配套较完善,周边学校较多。5) 户型设计较为新颖、合理,错层设计较吸引客户,有中央广场。劣势:1) 小区规模较小,档次低,仅20多亩地;2) 地理位置偏远,交通不便利;3) 开发商开发第一个楼盘,实力较弱;4) 紧邻火车道,噪音大,且不安全;5) 周边无居民区,大环境差,安全系数低。付款政策:可分期、按揭、一次性付款,优惠政策暂未定。(―)金城逸品项目概况:小区位于金城路与添水路交叉口,占地20多亩,共7栋楼,1-5号楼为多层带电梯,6-7号楼为3层(一层是车库,2-3层是小户型),1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米,规划为20。多套,有57-85m2两房,114T40nf三房,主力户型为三室两厅两卫,占50%。08年5月份开工,地基已打好。小区绿化率38%,有楼顶花园,小区内部有观景长廊,小区物业以后由开发商自己做。销售推广:该项目由上海智恒代理,推广主题为“用品质代言全城新生活",宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页,户外广告位于其售楼部上方,该区人流量较大,客户关注度较高;宣传单页以红色为基调,与售楼部整体基调相符,内容较全面,主题鲜明;售楼部位于炎黄广场西南角,客流量大,并且现场销售人员热情,销售气氛热烈浓厚,但是团队配合较少。优势:1) 价格较低,周边配套较齐全;2) 双气直接入户;3) 楼顶可能送花园;4) 密度较低,楼间距较宽。劣势:1) 位置较偏;2) 小区规模小,规划不完善;3) 环境较差,南边为电厂,北边为烟厂,污染较严重;4) 开发商实力小,为第-次开发小区;5) 小区处于民宅之间,整体布局难看。付款政策:一次性优惠2%,按揭优惠未定。七月份市场动作:客户凭大学录取通知书可在当月优惠基础上额外享受5000元优惠。(三)东电名筑项目概况:小区位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西,占地30亩,二期由一栋小高层(11层)、一栋高层(17层)组成,二期总建筑面积为3万多平方米,规划住宅260多套,共四种户型,包括77廿两居、91nf两居、106三居、120nf三居,主力户型为120W三居。单价在2200元/平方米左右,08年4月20日公开排号,08年5月10日动工,目前由建华建筑公司打桩。二期绿化率为56%,楼间距50多米。销售推广:该项目由宣一(河南)地产机构代理,宣传媒介有户外广告、路牌广告、候车亭广告、户外指示牌、宣传单页及夹报,两个户外广告牌位于炎黄广场东侧楼顶,客户认知度较高;路牌广告分布在人民路上,较明显;户外指示牌位于新华路、新烟路交叉口;宣传单页为浅蓝色基调,主题较突出,整体广告认知度较高。售楼部位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西,客流量较少;现场销售气氛冷清,无配合。优势:1) 小区一期已入住,客户认知度较高,形成居住规模;2) 楼间距较宽,通风采光有保证;3) 周边环境较安静,适合居住。劣势:1) 位置偏远,配套不完善,交通不便利;2) 小区规模较小;3) 户型设计较差,三居户型两卧朝北;4) 小高层、高层得房率较低,通风采光相对较差。付款政策:排号阶段,具体优惠政策为金卡为3万,优惠1%;钻石卡为5万,优惠2%,开盘可享受其他优惠。(四)祥和盛世项目概况:小区位于中华路、新华路交叉口向西50米路南,占地8亩,由两栋高层组成,共180多套,有80多nf两居、130多血三居及160m2顶层复式及三层临街商铺,145nf为主力户型,占90%。价格从2800-3200元每平方,已销售80%,现在无优惠。该项目07年开工,08年三月份开盘,6月份一栋已封顶,另外一栋现也已经封顶,09年5月份交房。小区绿化率为32%,楼间距为39米。销售推广:该项目由九源房地产销售策划公司代理,以“贵族豪门,名门世家”为宣传主题,宣传媒介有户外广告、围墙广告、