物业采购管理程序.doc

采购管理程序ch北京仲量联行物业管理服务有限公司chi北京仲量联行物业管理服务有限公司摘要1、采购系统的概念22、采购的选择2需要采购的业务2供应商的选择2-3工程材料的采购及管理3-4供应商的选择原则4合同的管理4-53、采购付款控制和程序5现金付款的控制5-6银行付款的控制6-74、供应服务商的评估7设备维护情况评估分析7材料采购评估分析7-8专业性服务评估分析8评估分析结果的处理85、采购系统的完善和发展9JLLF-FIN-MB02-06-AC-achi2、采购的选择北京仲量联行物业管理服务有限公司需要采购的业务1、工程设备及维护:①、电梯系统;②、空调系统;③、机电设备;④、后备发电机;⑤、弱电系统;⑥、卫星通讯系统;⑦、给排水系统;⑧、土建工程2、工程材料:①、电梯材料;②、机电设备材料;③、弱电系统材料;④、卫星通讯系统材料;⑤、给排水系统;⑥、土建材料;⑦、空调维修材料等。3、工具①、工程工具;②、劳动保护用品4、办公用品①、办公用设备;②、办公用易耗品;③、办公用文具5、专业服务性项目:①、清洁服务;②、绿化服务;③、花卉租摆;④、节日装饰;⑤、客户服务;⑥、大厦保险6、安全系统①、中控系统;②、保安系统;③、消防系统;④、通讯系统7、政府垄断性项目:①、供水;②、电费;③、天然气;④、城市热力;⑤、油料费用8、一般性项目①、年底审计;②、日常法律事务咨询;④、行政管理9、应急性项目:①、突然停水、停电;②、突发紧急事故10、其他、临时性项目:①、消防演习;②、业主大会以上采购项目只是大厦日常运行需采购项目的总体概括。、专业服务性项目控制力度和角度①、考查供应服务商的专业胜任能力。②、供应服务商的相关服务业绩。③、供应服务商营业运行的相关证件,包括:营业执照、税务登记证等。④、供应服务商所提供的服务价格定位,与同类服务活跃市场的价位是否有差异。如果有差异,一定要分析差异原因。⑤、提供服务的方式:24小时服务、有需要时提供服务、定期服务以及应急服务。⑥、对供应商要进行定期的考核和评价,针对出现的问题及时要求供应商进行改正。2、安全系统针对保安部的采购情况控制的力度和角度①、供应服务商必须是国家安全系统承认的单位。②、有国家承认的安全系统或者消防系统的执业资格证书。JLLF-FIN-MB02-06-AC-achi北京仲量联行物业管理服务有限公司③、比较同类服务的收费标准,确定供应商的收费是否合理。④、定期评价供应服务商的服务是否达到国家规定的标准。3、政府垄断性项目控制力度和角度①、供水、供电、供气、供暖属于向政府部门的采购,每一项都有北京市物价局的定价标准,此种采购,无法进行价格的比较。属于政府部门垄断行为。②、检查政府部门的收费标准是否合理,因为针对不同的对象国家在定价标准上是有一定的区别的,主要衡量的我们所管理的项目是否适用,其收费标准。4、一般性项目和办公用品控制力度和角度①、年度审计的会计师事务所的选择主要由所管理项目的业主委员会或者相当于业主委员会的权力机构,进行委托。物业公司从审计准则的角度,没有权力确定会计师事务所。②、律师事务所的选择标准为:能够提供房地产和物业管理方面专业的意见和相关法律咨询。③、办公用品、文具、办公设备维护、印刷等,首先考虑供应服务商是否是专业或者正规的公司,同时我们要考虑采购