西永可行性研究报告.doc

住宅项目可行性研究报告项目名称:西永微电园项目小组成员:专业:营销与策划班级:所属系别:营销系指导老师:日期:2013年12月25日目录西永项目可行性研究报告 1一、项目概况 11、项目概况 12、项目地理位置 13、项目环境状况 24、项目地块SWOT性质及特点 2二、投资环境分析 31、人文环境 32、地质环境 33、社会环境 34、经济环境 35、市政规划管道 36、拆迁安置 3三、市场分析 31、宏观环境分析 32、全国房地产行业发展分析 53、本市房地产市场分析 54、板块市场分析 7四、规划设计方案 101、市政规划方案 102、项目开发方案 113、项目构成及平面布置 124、投资估算 135、融资方案 32五、资源供给及开发建设计划 321、资源供给 322、开发建设计划 32六、财务评价 341、项目开发组织机构和管理费用 342、财务评价基础数据与参数选取 353、财务评价 534、财务评价结论 58七、不确定性分析 581、盈亏平衡分析 582、敏感性分析 593、风险分析 61八综合评价 611社会评价(定性) 612环境评价(影响及对策) 613公司资源匹配分析 61九研究结论与建议 611结论 612建议 61十附录 611附件 612附表 613附图 61西永项目可行性研究报告一、项目概况1、项目概况表1项目地块规划指标地块编号地块面积容积率最大建筑密度最大建筑高度最小绿地率L41/%60-8030%2、项目地理位置从投资环境分析报告中找区位、交通、配套情况3、项目周边环境分析从投资环境分析报告中找“周边环境”4、地块SWOT分析从地块价值测算中找表一区位:地块位于西永片区北部,靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近,约21公里需30分钟车程,距九龙坡区约30公里,距江北区约25公里。交通:三峡广场片区可从渝遂高速经大学城隧道到达本片区,双碑大桥通车后,将增强从江北到达本项目的通达性;创智路、科技一路可到达本项目,地铁1号线以及规划中的轨道7号线、17号线靠近本项目,目前1号线已通车。配套情况:陈家桥片区成熟度较高,目前商业、生活配套已初步呈现;本地块位于西永片区,周边目前生活配套不完善,但由于本案紧邻西永未来的商业新中心,将提升项目区域配套价值。3、项目环境状况地块整体较为平坦,西北部为虎溪河,景观资源较好,适宜打造高端产品;L40、L41地块靠近交通干道,且部分紧靠商业区,适宜打造高层产品,底层用作沿街商铺。4、项目地块SWOT性质及特点优势(1)、区位:地块位于西永片区北部,靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近(2)、交通:已开通的地铁1号线以及规划中的轨道7号线、17号线靠近本项目(3)、配套:陈家桥片区成熟度较高,目前商业、生活配套已初步呈现;本地块位于西永片区,紧邻西永未来的商业新中心,将提升项目区域配套价值。(4)、周边环境:紧邻虎溪河,景观资源最好;靠近主干道,城市资源较好;紧邻未来商业中心,绿地退让线可增加商业特色(5)、经济:位于西永商务片区,区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济,片区经济发展成熟。(6)、科技:紧邻西永微电园,科技力量雄厚。劣势(1)、生活配套:本地块位于西永片区,周边目前生活配套不完善。(2)、教育配套:本地块教育资源缺乏,要依靠大学城教育配套。(3)、交通:目前交通体系尚未完善,有待于提高。(4)、商业配套:商业配套设施几乎没有。,以西永为城市副中心的西部片区,将成为联系市域西部城镇的重要地区,区域人口大增,将形成一个超过百万人口的“新城”。“一城五片,多中心组团式”西永是城市六大副中心之一。,定位为城市副中心,为主城开发热点区域,发展机会大。威胁竞争强烈:贝蒙天地别墅以低价入市,加之赠送面积大、户型紧凑,初期销售情况较好,客户群较年轻,对价格敏感。2013年4月调高价格后,销售情况明显下滑。预计该项目后续将推出110套别墅;龙湖二次进攻西永拿地,显示出龙湖在该片区拿地的决心以及对该片区市场的看好;首创项目主要以住宅产品为主,配合公寓、商业二、投资环境分析1、人文环境2、地质环境3、社会环境4、经济环境5、市政规划管道6、拆迁安置三、市场分析1、宏观环境分析宏观政策货币政策逐渐放松,政府预加强投资,预计2013年市场经济进入恢复期,房产市场转暖,房产供需将保持稳中有升,房产价格也将实现恢复性上涨;预判未来市场即将出现恢复性的上涨趋势。比如:新国五条调控政策,国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求,支持首套置业需求;宏观经济政策延续目前有针对性的货币宽松政策。沙坪坝区域规划:沙坪坝区规划为输入型改善居住区,是“城市向北发展”的核心区域,也是外区域人口导入的重