璧山项目市场定位报告.doc

璧山项目市场定位报告一、经济环境分析1、人居GDP与房地产发展关系分析2、宏观经济增长与房地产发展关系分析3、小结:二、政策环境分析1、金融政策2、税收政策3、其他相关法规4、小结三、璧山-大学城市场分析1、区域经济分析2、房地产特征3、公寓、写字楼发展态势4、可参考个案解读5、工业地产发展规律1)项目在某一方面可行性2)在此方向上,重点突破四、房地产需求市场分析1、营销覆盖人群2、产业人群分析3、营销需求对象4、客户消费特征5、奥康项目公寓部分营销参考(附件:客户群分析,销售进度等)一、经济环境分析1、人居GDP与房地产发展的关系研究档位人均GDP(美元)房地产发展阶段房地产市场特征第一档位0-800启动期以生存性需求为主房地产产业超速发展产品结构单纯,呈现数量型特征第二档位800-4000快速发展期生存、改善需求兼有房地产产业快速发展产品以住宅为主,数量和质量并重第三档位4000-8000平稳发展期改善需求为主产品仍然以住宅为主,对质量的要求高于数量第四档位8000-20000减缓发展期改善需求为主综合发展型市场重庆。09年人均GDP首次突破23184大关,预计2012年达到4000美元。09年重庆房地产均价为4450元/平方米;深圳。09年人均GDP首次突破50000大关,09年深圳房地产均价达到16226元/平方米;2009年末,璧山人居GDP达到23799元人民币,折合约3498美元,处于高速发展阶段。小结:从上表和数据中我们可以看到目前重庆和璧山尚处于第二档位,可见璧山的房地产开发尚处于初步开发向快速发展转型期,以生存型需求为主,居住类型以中低档的住宅产品为主,结构单纯,呈现数量型特征。同时,比照璧山现有的市场销售价格额度,我们可以大胆预言,璧山的房价将在不久迎来一次“井喷”,我本案似乎将是区域市场价格上扬的主使者?2、宏观经济增长与房地产的关系研究如图所示:A、当宏观经济增长率小于4%时,房地产发展呈萎缩的状态;B、当宏观经济增长率介于4-5%之间时,房地产发展呈停滞状态;C、当宏观经济增长率介于5-8%之间时,房地产发展呈稳定发展状态;D、当宏观经济增长率大于8%时,房地产发展呈快速发展状态。十一五期间,璧山县宏观经济增长平均增长15%。可见璧山宏观经济发展的速度稳定在第四档位,由此判断其房地产发展处于快速发展时期。3、小结璧山经济持续快速发展引动区域地产行业高位运行,具体表现在:房地产开发有启动期转变为高速发展期;消费需求处于“有其屋”向“优其屋”转型期,由于商品房起步较晚而可以研判“有其屋”的消费需求将在相当长的一段时间内占据主导;物业形态将以满足居住功能为主的住宅为主导,而商务、投资功能的物业处于萌芽期;伴随消费的理性和成熟,对产品品质的要求将越来越高,反映到具体层面表现在建筑风格、园林、户型和配套方面;居住——居住+文化:目前的购房者对房屋的需求并不单单满足于居住,居住与文化的结合成为购房者新的追求。二、政策环境分析1、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,主要内容是:增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目,在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,:国土部发布《2010年度全国住房用地供应计划》,我国今年住房用地计划拟供应量18万公顷,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,明确对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变住房用途且拒不整改的,按照有关规定或者合同约定收回,并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。、民政部和财政部联合发文加强廉租住房管理,针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借、准入退出管理机制不完善等