北京银泰中心综合物业案例分析-.ppt.ppt

【银泰中心案例分析】?地理位置北京朝阳建外大街 2号?项目概况?用地面积: 31305 平方米?总建筑面积: 350000 平方米?中央主楼地上 63层,高 米?东西两栋配楼地上 42层,高 186 米?裙楼 4层,高 24米?地下 3层?功能组合?物业:公寓、酒店服务式公寓、写字楼、商业?写字楼(东西 2栋配楼),目前已分别整售给美林集团及中国人保?公寓+酒店(中央主楼) ?地理位置北京朝阳建外大街 2号?项目概况?用地面积: 31305 平方米?总建筑面积: 350000 平方米?中央主楼地上 63层,高 米?东西两栋配楼地上 42层,高 186 米?裙楼 4层,高 24米?地下 3层?功能组合?物业:公寓、酒店服务式公寓、写字楼、商业?写字楼(东西 2栋配楼),目前已分别整售给美林集团及中国人保?公寓+酒店(中央主楼) 写字楼写字楼银泰大厦商业配套项目基本情况?写字楼: 两栋 44层办公楼, 万平米,标准层 1849 平米(层高 4米) ?银泰大厦?柏悦府:主楼 50—58层21套,建面 17410 平米?柏悦酒店:34-49 层, 59—63层酒店配套, 237 间客房,建面 4万平米?柏悦居:7-33 层精装修酒店服务式公寓,共 216 套,建面 39212 平米?商业: 地下一层至地上 3层,裙房连接 3 栋塔楼,总面积 52,199 平方米?VIP 俱乐部: 地上 5层,会议、餐饮?会所: 地上 6层,游泳、健身?写字楼: 两栋 44层办公楼, 万平米,标准层 1849 平米(层高 4米) ?银泰大厦?柏悦府:主楼 50—58层21套,建面 17410 平米?柏悦酒店:34-49 层, 59—63层酒店配套, 237 间客房,建面 4万平米?柏悦居:7-33 层精装修酒店服务式公寓,共 216 套,建面 39212 平米?商业: 地下一层至地上 3层,裙房连接 3 栋塔楼,总面积 52,199 平方米?VIP 俱乐部: 地上 5层,会议、餐饮?会所: 地上 6层,游泳、健身功能分区写字楼写字楼银泰大厦商业配套平面布置写字楼写字楼银泰大厦写字楼独立入口写字楼独立入口中心入口中心入口 B1-3F 商业配套 5F\6F 会所,俱乐部?纵向功能分区?商业裙楼:B1-3F ?柏悦居、柏悦府配套?VIP 俱乐部: 5F——会议、餐饮?会所: 6F——游泳、健身?柏悦居: 7F-33F ?柏悦酒店: 34F-49F ?柏悦府: 50F-58F ?酒店配套:63F 大堂、 59FSPA 60F 会议室 61F 餐厅 62F 酒吧*注:银泰中心楼层设置中取消 4、14等特殊数字?纵向功能分区?商业裙楼:B1-3F ?柏悦居、柏悦府配套?VIP 俱乐部: 5F——会议、餐饮?会所: 6F——游泳、健身?柏悦居: 7F-33F ?柏悦酒店: 34F-49F ?柏悦府: 50F-58F ?酒店配套:63F 大堂、 59FSPA 60F 会议室 61F 餐厅 62F 酒吧*注:银泰中心楼层设置中取消 4、14等特殊数字银泰大厦酒店配套柏悦府酒店柏悦居柏悦居、柏悦府配套( Vip 俱乐部、会所) 商业平面布置及交通组织柏悦居专享大堂银泰大厦柏悦酒店专享大堂柏悦府专享大堂银泰大厦——柏悦居标准层平面图首层平面图 9# 平米 8# 平米产品特征: ?建筑面积: 39212 平米?标准层: 一梯 9户, ?户型面积(仅两类) 133 平米,一居 45% 240 平米,两居 55% ?设计风格: 简洁的酒店式设计除电动窗帘、光控、中央空调、石材地采暖等外无高科技?使用率: 72% 产品特征: ?建筑面积: 39212 平米?标准层: 一梯 9户, ?户型面积(仅两类) 133 平米,一居 45% 240 平米,两居 55% ?设计风格: 简洁的酒店式设计除电动窗帘、光控、中央空调、石材地采暖等外无高科技?使用率: 72% 柏悦居柏悦居银泰大厦——柏悦居价格?均价: 40000 元/平米?最低价: 25000 元/平米?最高价: 57000 元/平米?价差:由于可观看长安街,西北向比东南向单价增加 10-15% 销售情况?销售率: 83% ?购买目的: 100% 投资多数外籍客户不了解北京市场,主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务, 并作为房屋租赁中介,能够保证稳定出租客源银泰大厦——柏悦居销售策略? 2005 年 10 月项目内部认购,开始积累客户,内部定价为 25000 元/平米? 2006 年3月正式销售,通过对客户进行的价格测试,逐步提升客户对项目售价的心理预期,实现开盘均价达到 400