北京房屋拆迁管理办法.doc

北京新拆迁办法答疑房地产门户-搜房2002-02-0613:54: 北京市自去年11月1日起开始实施《北京市房屋拆迁管理办法》以来,又相继就“新办法”如何实施、如何计算补偿款、补偿安置资金如何使用、在拆迁中对于私房和公房补偿有何异同以及租私房的承租人如何安置补偿等问题出台了一系列的相关规定,房地局有关人士就上述问题结合新颁布的这些规定作出解答。关于新《北京市城市房屋拆迁管理办法》(简称《办法》问:新《办法》修改的主要内容是什么? 答:《办法》修改的主要内容是:明确被拆迁人为房屋的所有权人,拆迁补偿的原则是对房屋所有权人进行补偿,兼顾对房屋承租人的安置;货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;进一步规范房屋拆迁行政管理,明确管理程序;充实和完善法律责任,加大对违法行为的处罚力度。问:为什么要实施对房屋所有权人进行补偿,兼顾对承租人安置的原则? 答:实行对所有权人补偿,兼顾承租人安置的原则,可以保护房屋所有权人的合法权益,理顺房屋拆迁当事人之间的财产关系。具体有以下两点考虑:一是理顺了被拆除住房的财产关系,保护了房屋所有权人的合法权益。房屋所有权人与承租人之间只是一种房屋租赁关系,在拆迁过程中是从属的法律关系,在未得到所有权人授权或许可的情况下,承租人无权对房屋行使处分权和收益权。二是适应了城镇住房制度改革的需要。近几年,我国城镇住房制度改革取得了很大进展,住房实物分配体制逐步向住房货币化分配体制过渡,个人拥有住房的比例越来越高。实行对房屋所有权人补偿,兼顾承租人安置的原则,就是适应了以个人拥有住房为主体的实际,同时又兼顾了承租人的利益。问:新《办法》规定的补偿方式、补偿方法与原《办法》有什么不同? 答:原《办法》规定的拆迁补偿方式既可以货币补偿,也可以房屋补偿。新《办法》规定的拆迁补偿方式是货币补偿和产权调换。货币补偿是指拆迁人以市场评估价为标准,对被拆除房屋的所有权人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与所有权人的原房屋进行交换,所有权人取得安置房的所有权,原房和安置房的差价按各自的房地产市场评估价结算。问:实行货币补偿,以什么标准确定补偿金额? 答:《办法》规定,实行货币补偿的,补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁补偿是对房屋所有权补偿,所以补偿标准以房地产市场评估价确定,既体现了公正、公平、透明,也便于被拆迁人理解,有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。《北京市城市房屋拆迁管理办法》实施意见(简称《实施意见》问:新《办法》中提及房改危改区的安置和补偿,那么该区域人口是怎样认定的呢? 答:按照《办法》第三十四条规定实施房改危改的地区,危改实施单位在取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后,持区、县危改办签发的《准予抄录危改区户籍人口情况通知书》,可向当地公安管理部门抄录该地区户籍人口情况,作为危改中户籍人口的认定依据。但抄录后至拆迁公告发布之前,因婚姻、出生、军人退伍转业、回国、刑满释放、解除劳动教养、因工作调动经审批由外省市进京、经审批由外省市投靠直系亲属及分配住房等原因,必须入户、分户的除外。问:拆迁中对于建筑面积应以什么为准,是怎样规定的? 答:《实施意见》中对被拆迁房屋的建筑面积作了明确规定,应按照房屋所有权证标明的建筑面积计算进行补偿。不过拆迁原集体土地上、在拆迁时还没有办理房屋所有权证的房屋,该房屋的建筑面积应以实际测量的正式房屋面积为准。这里所指的原集体土地上的正式房屋,是指符合本市农村村民建房用地管理等有关规定,并且具备以下条件的房屋:1)柱高2米以上,建筑面积7平方米以上;2)三面有墙,有正式门窗;3)屋顶有保温层。但是对于国家征用土地之后,在原集体土地上新建的房屋,应当有规划部门的批准文件。问:非住宅房屋是怎样界定的? 答:《实施意见》明确规定,拆迁范围内非住宅房屋的认定,公房以租赁契约标明的使用性质和工商行政管理部门核发的营业执照为准;私房以工商行政管理部门核发的营业执照为准。问:被拆迁人在拆迁范围内有多处住房应该怎样补偿?如何认定拆迁范围外的正式住房? 答:被拆迁人在拆迁范围内有多处房屋的,在对被拆迁人的各处房屋进行补偿时,应合并计算然后再对其进行补偿。对于被拆迁人在别处另有住房的,《实施意见》明确规定,被拆迁人有下列情况之一的,为在拆迁范围外另有正式住房: (1)本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的; (2)在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市规定租金标准承租的房屋(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的; (3)本