济南商业项目市场调查研究报告.doc

商业项目市场调研报告二ОО四年四月十五日前言本次对市商业发展现状及发展趋势进行调研,主要从市社会经济发展状况、市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、市商业租售价格水平,同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平,并进行了全面的实地调查。一、调研目的全面深入调研,以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征,并以此为基础,结合目前商业地产发展状况,从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。二、调研时间2004年3月12日~4月2日三、信息来源主要来自于市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府;市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司;齐鲁晚报、时报等媒体,以及相关文字资料。四、调研区域市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体,并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。六、调研容1、房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结,并做进一步提炼,在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。注:本报告所述商业物业及相关数据、分析文字,若无特别说明,均指所述地段地面一层商业物业。前言 2第一部分宏观环境研究 6一、市2003年经济总量分析 6二、市产业结构对比分析 9三、2003年商品房销售情况 10四、2004年经济发展展望 11第二部分市市区商业调研 13一、市商业物业综述 13二、各类商业物业主要特征 24第三部分市主要商业物业调查 27第四部分市商业物业租售价格 29一、泉城路周边商业物业租售价格 29二、经四路沿线商业物业租售价格 30三、文化西路商业街租售价格 31四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 32第五部分市主要商圈人流、车流调查 35一、经四路路段 35二、经二路路段 35三、泉城广场周边及花园路路段 36附表 37附表1二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) 37附表2住房买卖分类情况表 38附表3泉城路沿线商业物业租售价格一览表 39附表4经四路商业街租金价格一览表 40附表5永兴人防地下商城租金价格一览表 41附表6文化西路商业街租金价格一览表 42附表7花园路沿线商业物业价格一览表 43附表8老东门商圈周边商业物业价格一览表 44附表9银座商城 45附表10银座购物广场 46附表11万达沃尔玛商业广场 47附表12贵和购物中心 48附表13贵和商厦 50附表14人民商场 51附表15洪楼大润发超市 52附表16华联商厦 53附表17嘉华购物广场 54表18经四路路段人流、车流统计 55表19经二路部分路段人流、车流统计 56表20泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 58附表21泉城路业态分布情况表 60附图商铺调查价格铺位(部分) 61第一部分宏观环境研究一、,%,,为1997年以来7年间增速最高的年份,人均国生产总值23632元,%。其中,,%;,%;,%。城市市区人口规划将逐步达到400万人,%,到2007年全市将实现国生产总值2100亿元;另外,2003年全社会固定资产投资、社会商品零售总额双双超过500亿元,、。(一),%,,,其中:%,,成为推动全市经济增长的主要动力。2003年,,%,增幅水平达到了1993年以来的最高水平;销售收入突破千亿大关,,%,超过到2007年达到2500亿元,年均增长22%的速度,;利税首次超过百亿,,%。在281种主要工业产品中,产量同比增长的198种,%。其中,小型电子计算机(服务器)增幅达92%,%。(二)。%(%),%,%,%。蔬菜、%,成为农业经济的支柱产业。从产量及增长速度上看,,%;蔬菜总