东坡金城商业计划书.docx

【东坡金城商业计划书】目录第一部分…………………………..运营资料第二部分…………………………..城市分析第三部分…………………………..SWOT分析第四部分…………………………..项目定位第五部分…………………………..市场定位第六部分…………………………..业态规划第七部分…………………………..项目经营模式(商业部分)第八部分…………………………..租金定位第九部分…………………………..招商计划………………………….整体策略………………………….推广策略………………………….招商手段………………………….优待政策第十部分…………………………..项目经营模式(文化部分)第十一部分…………………………..配套改进计划第十二部分…………………………..财务情形第十三部分…………………………..融资计划附件(一)…………………………..现场规划附件(二)…………………………..招商手则附件(三)…………………………..媒介计划第一部分运营资料项目用地100余亩,建筑面积70000余平方米,商铺面积5000余平方米,住房面积2000余平方米,。东坡金城于2003年9月开盘销售项目销售/招商情形(如图)项目业态(如图)类别美容养生服装饰品文化教育休闲食品通讯名细国珍专营天然居姚明一代音乐之声冷酷100中星空门足球吧中国移动叶氏美容童话世界爱情氧吧东坡文化公司曼德夫晶悦女子杰出F1瞬时之间唯尔靓怪妹妹心情驿站徐艳霞艺术中心 SOLO琪赛智能电脑 QQ女孩哟喂呀金键艺术中心阿迪达斯统计415732项目现状分析随着项目整体地块的增值,招商节奏阵逐步加快服饰、美容和教育产业招商比例较大休闲广场利用率最高,同时带动了周围商铺的招商第二部分城市分析(2005年)资料04~‰,在30万左右,常住人口20万左右04年消费品市场更趋活跃。,%。,%;,%。05年上半年,城镇居民人均可支配收入4088元,%。上半年人均消费支出2720元,%。其中,%,%,%。目前全市有个体工商户73216户,从业人员101425人市民消费习惯(观察结论)集中购物:4点~8点地点:小北街外出就餐:6点~7点地点:猪市街、杭州路休闲娱乐:4点~10点地点:红星路东段夜宵小吃:9点~11点地点:,%。房地产投资一直出现下降态势。今年以来,商品房销售增幅一直落后于其投资50个百分点以上;空置面积较多,,,%。1-6月,商品房销售额12754万元,,%%。今年以来,商品房销售幅度一直落后于其投资增幅50个百分点以上。以上信息来源:眉山市统计局分析人口流动性较弱商铺数量密集房地产投资(住房、商铺)成负增长休闲产业发达,本地居民习惯休闲购物长期以来形成的以雕像广场为中心的购物、娱乐休闲、餐饮为一体的商业中心说明城市收入稳步增加,消费力上涨本地房地产显现负增长局面主要受人口数量限制市民消费习惯固定第三部分SWOT分析项目地理位置(如图)Strength(优势)政府优势:当地政府文化产业的重点项目地块优势:居住人口最多,离传统商业中心仅一街之隔,有利于人气的培养项目规模:有利于综合竞争力的形成整合营销:当地缺少休闲产业,而项目体量足以支持多个休闲产业的形成Weakness(劣势)区位劣势:项目所在地位于老城区,但项目周边人气目前还不是很旺,商业氛围不佳,现有商业中心与项目相隔上大南街,却并没有给项目带来有效的人气集合效应道路交通:目前项目周边仅沙觳行、大南街有一定的人流量;小北街的商业气氛被三苏祠阻隔,难以沿展到项目。消费忆,我们需要在宣传和品质上花费很大的力气。Opportunity(机会)来自市场:眉山没有形成特色消费商圈,商业楼盘缺少系统的科学的推广方式,做好项目定位和目标对象是项目迅速成败的关键城市地块的增值,市中心商铺密集,业态单一(服饰),其他业态零散,都是我们形成集中补充业态的机会。Threat(威逼)区域竞争:新城区是政府规划的重点建设区域,有东坡湖广场、义乌商贸城、金罗马假日广场、青年步行街等大型商业楼盘;老城区有:赛尔阳光广场、巴黎春天、小香港商业步行街等市场风险:目前区域市场的商业地产开发属于实质