佛山千灯湖一号公馆阶段营销推广计划.pdf

(一)、07年销售目标(二)、市场分析(三)、营销要点分析(四)、推售计划(五)、推广策略(一)、07年项目销售目标1、一号公馆07年肩负资金回笼的重任;保利佛山公司07年的销售任务是12亿,而一号公馆需要承担至少7亿;2、一号公馆的成功是保利水城的启动点,其市场地位承载着水城未来的知名度及影响力;3、关乎保利作为千灯湖片区领导者的地位,为后续佛山保利花园07年10月入市奠定基础。目标分析1、回笼资金7亿元在7个月消化超过10万平方的面积,属于佛山的高销售速度。2、销售套数约500套共620套,相当于实现整体销售率80%;开盘实现3亿以上销售金额。3、40年的土地年限在佛山尚未出现类似的住宅项目,作为第一个试水的项目,风险不言而喻。即使物权法出台,其商业的用地性质也使得它无法受惠。4、较高的价格预计均价7000元/平米。总结:07年的任务非常艰巨,快速销售需要更多的支撑。(二)、市场分析千灯湖06稀缺景观资源/市场及竞争分析城市景观中轴/政府大力扶持,非竞争区域:打造广佛RBD中轴老禅城区、城西片区及城南老禅城区片区受现状限制,未来开发桂城东聚集了佛山早期的一批生活配套齐项目有限;商品房;生活等配套便利全/成熟居住成熟;老佛山人的置业区/规划良好偏好区;未来供应量少,/教育资源配竞争区域:客户主要被南城分流套突出06年千灯湖、桂城东、调蓄城西湖三大片区形成了禅桂区域中低端项目;无相关规划等利好;城南三大豪宅板块;07年随着新资源:季华公园,调蓄湖版块发展较为一般;项目入市,东平河片区将成城市干道,新老城区稀缺景观资源/交汇处,惠景公园,教育配套领先/为另一个重点受关注区域;搂盘较多且集中高档盘扎堆,生活气氛浓厚竞争区域关系:本项目所在的千灯湖片区与紧邻新中心区东的桂城东片区形成直接竞争关系,平河资源:东平河景观,与具备相似资源的调蓄湖板块形市政规划CBD、成间接竞争关系,同时与新佛山CLD,土地储备丰富规划中未来的新中心区东平河片区形成潜在竞争关系;竞争关系图例:直接竞争间接竞争潜在竞争江南名居五六期07保利G138项目市场及竞争分析时代名轩保千灯湖片区内直接竞利中海万锦豪园二期二批一争项目(紫红色部号分):中海万锦豪园公馆万科A7项目一期万科金色家园二期桂城东片区直接竞争项目(紫红色部分):桂南名都一期万科A7项目怡翠馨园二期调蓄湖片区间接竞争恒福新城项目(黑色部分):力讯上筑龙光天湖郦都、雅居龙光天湖丽都乐花园、金地06B项目怡翠玫瑰三四期星星地产项目雅居乐花园金地06B项目竞争干扰(蓝色部汇银奥园二期分):各区域的其他项目将不同程度地形丽日玫瑰三四期中海06A项目成对本项目的干扰;世博家园二三期长胜东海蓝湾随着区域的融合和交通路网的打通,竞争干扰高端客户跨区域置业的趋势东建东方水岸开始出现,也对本项目形成竞争干扰南海地区的部分别墅项目07年为佛山各高端板块竞争呈现产品均质化和新项目集中放量的趋势,为佛山市场同质竞争的主题年板规划建面已售待售容积块名称产品类型万平米万平米万平米率销售周期千本项目超高层170175预计06年5月-07年5月灯保利87-90地块高层、小高层、-10年10月湖中海-万锦豪园高层、–预计08年10月桂万科A7TH、高层、~08年5月城东南海颐景园高层、—预计08年10月中海06A——-10年11月金地06B高层、-09年5月调蓄雅居乐TH、洋房、~10年4月湖TH、高层、小高层、~08年4月东建06E及西地块预计toho、~4月~08年东长盛05H预计洋房、~、~10年4月产品以小高层、高层为主,且绝大多数为07年新推向市场的项目;00070400500100018521007040030831262080501501003004007001002502506003508005001286230022006004003942002203302661001203503052502801202115024362206009868005004601202536511524862002503001605853174322565035065715581805009801504101805505013032931